Hồ sơ hợp đồng xây dựng
Cập nhật 07/2026: Toàn bộ nội dung theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) và Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (thay thế NĐ 37/2015/NĐ-CP và NĐ 50/2021/NĐ-CP).
1. Khái niệm
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều ... Luật XD 135/2025/QH15; Điều 2 NĐ 210/2026/NĐ-CP).
Bên giao thầu: Chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư, tổng thầu hoặc nhà thầu chính.
Bên nhận thầu: Tổng thầu, nhà thầu chính (khi bên giao thầu là chủ đầu tư); nhà thầu phụ (khi bên giao thầu là tổng thầu/nhà thầu chính). Bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.
2. Căn cứ pháp lý (cập nhật 07/2026)
| Văn bản | Nội dung | Ghi chú |
|---|---|---|
| Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 | Luật nền, hiệu lực 01/7/2026 | Thay Luật XD 2014 (sửa đổi 2020) |
| Nghị định 210/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết hợp đồng XD | Thay NĐ 37/2015 và NĐ 50/2021 |
| Nghị định 206/2026/NĐ-CP | Quản lý chi phí đầu tư XD | Thay NĐ 10/2021 |
| Luật Đầu tư công 58/2024/QH15 (sửa đổi bởi Luật 90/2025 và Luật XD 2025) | Tạm ứng, thanh toán vốn ĐTC | |
| Nghị định 85/2025/NĐ-CP (sửa đổi bởi NĐ 275/2025) | Hướng dẫn Luật ĐTC | |
| Nghị định 254/2025/NĐ-CP | Thanh toán, quyết toán vốn ĐTC | |
| Luật PPP số 64/2020/QH14 | Hợp đồng dự án PPP | Đối chiếu điều khoản liên quan |
| Nghị định 35/2021/NĐ-CP (và sửa đổi) | Chi tiết Luật PPP | |
| BLDS 2015 | Nguyên tắc hợp đồng dân sự | Áp dụng bổ trợ |
3. Hồ sơ hợp đồng xây dựng
Theo Điều ... NĐ 210/2026/NĐ-CP, hồ sơ hợp đồng bao gồm Văn bản hợp đồng và các tài liệu kèm theo theo thứ tự ưu tiên pháp lý:
3.1 Văn bản hợp đồng (các nội dung bắt buộc)
- Căn cứ pháp lý áp dụng
- Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng
- Nội dung và khối lượng công việc
- Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật; nghiệm thu và bàn giao
- Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng
- Giá hợp đồng; tạm ứng, đồng tiền thanh toán; điều kiện và phương thức thanh toán
- Bảo đảm thực hiện hợp đồng; bảo lãnh tạm ứng
- Điều chỉnh hợp đồng xây dựng
- Quyền và nghĩa vụ các bên
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; thưởng/phạt vi phạm
- Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng
- Rủi ro và bất khả kháng
- Quyết toán và thanh lý hợp đồng
- Các nội dung khác (điều khoản đặc thù theo loại hợp đồng)
3.2 Tài liệu kèm theo hợp đồng (theo thứ tự ưu tiên)
- Văn bản thông báo trúng thầu hoặc chỉ định thầu
- Điều kiện cụ thể của hợp đồng (hoặc Điều khoản tham chiếu với hợp đồng tư vấn)
- Điều kiện chung của hợp đồng
- Hồ sơ mời thầu / hồ sơ yêu cầu của bên giao thầu
- Các bản vẽ thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật
- Hồ sơ dự thầu / hồ sơ đề xuất của bên nhận thầu
- Biên bản đàm phán hợp đồng; văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng
- Các phụ lục hợp đồng
- Các tài liệu khác có liên quan
4. Tạm ứng hợp đồng xây dựng (Điều ... NĐ 210/2026/NĐ-CP)
4.1 Nguyên tắc chung
- Tạm ứng thực hiện sau khi hợp đồng có hiệu lực và bên nhận thầu đã nộp bảo lãnh tạm ứng có giá trị tương đương số tiền tạm ứng.
- Bảo lãnh tạm ứng phải có hiệu lực đến khi tạm ứng được thu hồi hoàn toàn qua khấu trừ thanh toán.
- Bên giao thầu phải thanh toán tạm ứng trong vòng 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị tạm ứng hợp lệ (rút ngắn so với NĐ 37/2015 là 28 ngày).
- Mức tạm ứng và lịch hoàn trả phải ghi rõ trong hợp đồng.
- Thu hồi tạm ứng theo tỷ lệ khấu trừ đồng đều từng lần thanh toán; hoàn tất trước khi quyết toán.
4.2 Mức tạm ứng theo loại hợp đồng và nguồn vốn
Hợp đồng sử dụng vốn đầu tư công (Luật ĐTC 58/2024; NĐ 254/2025/NĐ-CP)
| Loại hợp đồng | Mức tạm ứng tối thiểu | Mức tạm ứng tối đa | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thi công xây dựng | 10% giá HĐ | 30% giá HĐ | Không vượt kế hoạch vốn năm |
| Tư vấn (thiết kế, QLDA, giám sát) | 15% giá HĐ | 50% giá HĐ | Theo giai đoạn công việc |
| Mua sắm thiết bị | 10% giá HĐ | 30% giá HĐ | Phụ thuộc tiến độ giao hàng |
| Hợp đồng EPC / Chìa khóa trao tay | 10% giá HĐ | 25% giá HĐ | Tách tạm ứng theo cấu phần |
Lưu ý: Mức tạm ứng cụ thể do chủ đầu tư quyết định trong hợp đồng, không thấp hơn mức tối thiểu. Tổng số tiền tạm ứng không được vượt quá kế hoạch vốn được giao trong năm.
Hợp đồng dự án PPP (Luật PPP 64/2020; NĐ 35/2021 và sửa đổi)
Hợp đồng PPP có đặc thù riêng, tạm ứng áp dụng cho phần vốn nhà nước tham gia dự án (nếu có), không áp dụng cho phần vốn chủ sở hữu/vốn vay của nhà đầu tư:
| Cấu phần vốn | Quy định tạm ứng |
|---|---|
| Vốn nhà nước tham gia (Điều 69–72 Luật PPP) | Theo quy định tương đương vốn ĐTC; cần ghi rõ trong hợp đồng PPP |
| Vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư | Không tạm ứng từ ngân sách; bố trí theo phương án tài chính dự án |
| Vốn vay | Theo thỏa thuận với tổ chức tín dụng; không liên quan tạm ứng nhà nước |
| Hỗ trợ xây dựng công trình phụ trợ (nếu có) | Theo cơ chế vốn ĐTC tương ứng |
Điểm mới NĐ 210/2026: Quy định rõ cơ chế điều chỉnh tạm ứng trong trường hợp thay đổi phạm vi hợp đồng PPP, bổ sung trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong theo dõi thu hồi tạm ứng vốn nhà nước.
Hợp đồng vốn doanh nghiệp / tư nhân
Mức tạm ứng do các bên thỏa thuận tự do trong hợp đồng, không bị ràng buộc bởi mức trần/sàn của ĐTC. Tuy nhiên phải tuân thủ nguyên tắc bảo lãnh tạm ứng theo NĐ 210/2026.
4.3 Thu hồi tạm ứng
- Khấu trừ dần qua các lần thanh toán theo tỷ lệ cố định ghi trong hợp đồng (thông thường 20–25% mỗi đợt thanh toán).
- Thu hồi đủ 100% trước khi thanh toán đợt cuối (hoặc trước quyết toán hoàn công).
- Trường hợp chấm dứt hợp đồng trước hạn: bên nhận thầu phải hoàn trả phần tạm ứng chưa sử dụng ngay lập tức.
4.4 Bảo lãnh tạm ứng
- Phát hành bởi tổ chức tín dụng/ngân hàng thương mại hợp lệ theo quy định pháp luật ngân hàng.
- Giá trị bằng 100% số tiền tạm ứng.
- Thời hạn hiệu lực: đến khi tạm ứng được thu hồi toàn bộ (cộng thêm 30 ngày dự phòng).
- Bên giao thầu có quyền yêu cầu gia hạn hoặc thực hiện bảo lãnh nếu tạm ứng chưa thu hồi hết khi bảo lãnh sắp hết hạn.
5. Giá hợp đồng và thanh toán
5.1 Các loại giá hợp đồng (NĐ 210/2026)
| Loại giá | Đặc điểm | Áp dụng |
|---|---|---|
| Giá trọn gói | Cố định, không điều chỉnh theo khối lượng/đơn giá | HĐ có thiết kế BVTC hoàn chỉnh, thời gian ngắn |
| Giá theo đơn giá cố định | Đơn giá cố định, khối lượng thực tế | HĐ thi công theo bản vẽ thiết kế |
| Giá theo đơn giá điều chỉnh | Đơn giá điều chỉnh theo chỉ số giá | HĐ thời gian dài (>12 tháng) |
| Giá kết hợp | Kết hợp các loại trên theo cấu phần công việc | HĐ EPC, phức tạp nhiều cấu phần |
| Giá theo thời gian | Tính theo ngày/tháng công nhân sự + chi phí | HĐ tư vấn, QLDA |
5.2 Điều chỉnh giá hợp đồng
Theo NĐ 210/2026, hợp đồng sử dụng đơn giá điều chỉnh áp dụng công thức điều chỉnh theo chỉ số giá do Bộ Xây dựng công bố. Nguyên tắc: không điều chỉnh đối với phần khối lượng phát sinh do lỗi của nhà thầu.
6. Điều chỉnh hợp đồng
Cho phép điều chỉnh khi có đủ cơ sở theo NĐ 210/2026:
- Thay đổi phạm vi công việc do chủ đầu tư quyết định
- Bất khả kháng được xác nhận
- Thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước làm ảnh hưởng đến chi phí/tiến độ
- Điều kiện địa chất, hiện trường thực tế khác biệt căn bản so với hồ sơ thiết kế
- Chủ đầu tư chậm trễ bàn giao mặt bằng hoặc các điều kiện thi công
Điểm mới Luật XD 2025: Quy định rõ thứ tự ưu tiên xử lý khi đồng thời có nhiều căn cứ điều chỉnh hợp đồng; bổ sung trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền khi điều chỉnh vượt 10% giá hợp đồng ban đầu (áp dụng với dự án ĐTC).
7. Nghiệm thu, quyết toán và thanh lý hợp đồng
- Nghiệm thu: Theo biên bản nghiệm thu công việc/giai đoạn/hoàn thành (NĐ 207/2026/NĐ-CP).
- Quyết toán hợp đồng: Trong vòng 60 ngày kể từ khi hoàn thành công việc; bên nhận thầu lập và gửi bên giao thầu xem xét, phê duyệt.
- Thanh lý hợp đồng: Sau khi quyết toán được phê duyệt và các nghĩa vụ tài chính hoàn tất; lập biên bản thanh lý có chữ ký của đại diện hai bên.
8. Giải quyết tranh chấp
Theo thứ tự ưu tiên (ghi trong hợp đồng):
- Thương lượng trực tiếp giữa các bên
- Hòa giải (qua tổ chức hòa giải thương mại hoặc hòa giải viên)
- Trọng tài thương mại (VIAC hoặc trọng tài nước ngoài nếu các bên thỏa thuận)
- Tòa án có thẩm quyền theo quy định BLTTDS
NĐ 210/2026 bổ sung quy định về ban xét xử tranh chấp (DAB/DRB) cho hợp đồng lớn (giá trị từ ngưỡng do Bộ Xây dựng quy định), tham chiếu mô hình FIDIC.
9. Checklist kiểm tra hợp đồng trước khi ký
| STT | Hạng mục kiểm tra | Tình trạng |
|---|---|---|
| 1 | Đủ căn cứ pháp lý, văn bản mời thầu/trúng thầu | [ ] |
| 2 | Phạm vi công việc rõ ràng, không mâu thuẫn hồ sơ thiết kế | [ ] |
| 3 | Giá hợp đồng phù hợp dự toán được duyệt (dự án ĐTC) | [ ] |
| 4 | Điều khoản tạm ứng: mức, thời điểm, bảo lãnh tạm ứng | [ ] |
| 5 | Điều khoản thanh toán: phương thức, hồ sơ thanh toán, thời hạn | [ ] |
| 6 | Điều khoản điều chỉnh hợp đồng theo NĐ 210/2026 | [ ] |
| 7 | Bảo đảm thực hiện hợp đồng (mức %, hiệu lực) | [ ] |
| 8 | Điều khoản phạt/thưởng tiến độ | [ ] |
| 9 | Điều khoản bảo hành công trình (tối thiểu theo quy định) | [ ] |
| 10 | Điều khoản giải quyết tranh chấp rõ ràng | [ ] |
| 11 | Thứ tự ưu tiên tài liệu hợp đồng được xác định | [ ] |
| 12 | Chữ ký, đóng dấu đúng thẩm quyền theo điều lệ/ủy quyền | [ ] |
| 13 | Bảo lãnh tạm ứng nộp trước khi nhận tiền tạm ứng | [ ] |
| 14 | Với dự án PPP: phân biệt rõ cấu phần vốn nhà nước / vốn nhà đầu tư | [ ] |
Cập nhật: 07/2026 — theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Đối chiếu bản gốc tại chinhphu.vn trước khi áp dụng.