Hệ thống văn bản pháp luật xây dựng và đấu thầu từ 01/7/2026

Mục lục

Bảng hệ thống văn bản pháp lý xây dựng sau 01/7/2026
Bảng hệ thống văn bản và thay thế
Phần 1: Tổng quan Khung pháp lý và Nền tảng Luật Xây dựng 2025
Phần 2: Quản lý Dự án và Điều kiện Năng lực
Phần 3: Quản lý Chi phí, Định mức và Hợp đồng
Phần 4: Quản lý Chất lượng, Thi công và Bảo trì
Phần 5: Quản lý Vật liệu Xây dựng
- 5.1 Nghị định 209/2026/NĐ-CP - Phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng VLXD
- 5.2 Thông tư 41/2026/TT-BXD - Quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa VLXD
Phần 6: Thanh quyết toán Vốn đầu tư
- 6.1 Nghị định 193/2026/NĐ-CP - Quyết toán vốn đầu tư dự án
- 6.2 Thông tư 73/2026/TT-BTC - Hệ thống mẫu biểu quyết toán vốn đầu tư dự án
Phần 7: Đấu thầu, Lựa chọn nhà thầu và Lựa chọn nhà đầu tư
Phần 8: Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng
Phần 9: Văn bản chuyên ngành Thủy lợi - Đê điều - Phòng chống thiên tai
Phần 10: Bản đồ văn bản theo vòng đời dự án
Phần 11: Khung tri thức cho AI Agent Quản lý dự án
Phần 12: Quy tắc sử dụng Knowledge và cảnh báo
Phần 13: Danh mục nguồn tải văn bản

ℹ️Tổng quan

Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý xây dựng Việt Nam thay đổi đồng loạt Luật xây dựng, nghị định, thông tư có hiệu lực cùng thời điểm, chưa kể Nghị định 274/2026/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư (hiệu lực 21/8/2026). Cụ thể:

1 Luật: 135/2025/QH15 (Luật Xây dựng).
8 Nghị định: 193, 206, 207, 209, 210, 212, 217, 220/2026/NĐ-CP.
11 Thông tư: 32, 33, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41/2026/TT-BXD và 73, 79/2026/TT-BTC.
2 Quyết định: 1040, 1041/QĐ-BXD.

Song song với cụm văn bản xây dựng, trục đấu thầu vận hành theo hệ riêng do Bộ Tài chính chủ trì: Luật Đấu thầu bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH ngày 25/3/2026; NĐ 214/2025/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi NĐ 165/2026, NĐ 170/2026 và mới nhất là NĐ 349/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày ký 09/9/2026; TT 79/2025/TT-BTC, tiếp tục được sửa đổi, bổ sung bởi TT 134/2026/TT-BTC có hiệu lực trong tháng 9/2026, về thông tin và mẫu hồ sơ đấu thầu. Chi tiết tại Phần 7.

Bài viết hệ thống hóa toàn bộ văn bản theo chuỗi giá trị của công tác quản lý dự án: từ nền tảng pháp lý → quản lý dự án và năng lực → chi phí và hợp đồng → chất lượng, thi công, bảo trì → vật liệu → quyết toán → đấu thầu → bảo hiểm → chuyên ngành thủy lợi, đê điều, và kết thúc bằng bản đồ văn bản theo vòng đời dự án cùng khung tri thức cho AI Agent QLDA.

Hệ thống văn bản pháp lý xây dựng sau 01/7/2026

Phân cấp	Số hiệu văn bản	Tên văn bản	Ngày hiệu lực
Luật	135/2025/QH15	Luật Xây dựng	01-07-2026 (riêng khoản 2, 3 Điều 43; Điều 71; khoản 3, 4, 5 Điều 95: 01-01-2026)
Luật	22/2023/QH15	Luật Đấu thầu	01-01-2024
Hợp nhất	74/VBHN-VPQH	Văn bản hợp nhất Luật Đấu thầu, bản dùng để trích điều khoản	25-03-2026
Nghị định	193/2026/NĐ-CP	Quy định về quyết toán vốn đầu tư dự án	01-07-2026
Nghị định	206/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng	01-07-2026
Nghị định	207/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng	01-07-2026
Nghị định	209/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý vật liệu xây dựng	01-07-2026
Nghị định	210/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng	01-07-2026
Nghị định	212/2026/NĐ-CP	Quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng	01-07-2026
Nghị định	217/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng	01-07-2026
Nghị định	220/2026/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng	01-07-2026
Nghị định	214/2025/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu	04-08-2025
Nghị định	349/2026/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu, trọng tâm sửa NĐ 214/2025/NĐ-CP	09-09-2026 (ngày ký)
Nghị định	225/2025/NĐ-CP	Quy định về lựa chọn nhà đầu tư	2025
Nghị định	188/2025/NĐ-CP	Quy định về đấu thầu trong lĩnh vực y tế	15-08-2025
Nghị định	274/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh	21-08-2026
Thông tư	32/2026/TT-BXD	Quy định chi tiết một số điều của NĐ 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng	01-07-2026
Thông tư	33/2026/TT-BXD	Quy định chi tiết một số nội dung về đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với các công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng	01-07-2026
Thông tư	34/2026/TT-BXD	Quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng	01-07-2026
Thông tư	36/2026/TT-BXD	Hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng	01-07-2026
Thông tư	37/2026/TT-BXD	Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật	01-07-2026
Thông tư	38/2026/TT-BXD	Ban hành định mức xây dựng	01-07-2026
Thông tư	39/2026/TT-BXD	Hướng dẫn một số nội dung chi tiết trong Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng	01-07-2026
Thông tư	40/2026/TT-BXD	Hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng	01-07-2026
Thông tư	41/2026/TT-BXD	Quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa vật liệu xây dựng	01-07-2026
Thông tư	73/2026/TT-BTC	Quy định về hệ thống mẫu biểu sử dụng trong công tác quyết toán vốn đầu tư dự án	01-07-2026
Thông tư	79/2026/TT-BTC	Quy định về thu, chi của chủ đầu tư, ban quản lý dự án có dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước	01-07-2026
Thông tư	79/2025/TT-BTC	Hướng dẫn cung cấp, đăng tải thông tin về đấu thầu và mẫu hồ sơ đấu thầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia	04-08-2025
Thông tư	134/2026/TT-BTC	Sửa đổi, bổ sung TT 79/2025/TT-BTC, gồm nội dung về mẫu hồ sơ yêu cầu chỉ định thầu và báo cáo thẩm định	Tháng 09-2026
Thông tư	98/2025/TT-BTC	Mẫu hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư	27-10-2025
Thông tư	105/2025/TT-BTC	Đào tạo, bồi dưỡng và chứng chỉ nghiệp vụ đấu thầu	2025
Thông tư	129/2026/TT-BTC	Mẫu HSMT, HSYC, báo cáo đánh giá cho dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư	27-08-2026
Quyết định	1040/QĐ-BXD	Về việc công bố mẫu hợp đồng xây dựng (07 mẫu hợp đồng tại Phụ lục I-VII)	01-07-2026
Quyết định	1041/QĐ-BXD	Về việc công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình	01-07-2026

Bảng hệ thống văn bản và thay thế

Nhóm công việc QLDA	Văn bản chủ đạo	Thay thế văn bản
Nền tảng pháp lý	Luật Xây dựng 135/2025/QH15	Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)
Quản lý dự án, giấy phép	NĐ 217/2026/NĐ-CP	NĐ 175/2024/NĐ-CP
Năng lực hoạt động, CSDL	NĐ 212/2026/NĐ-CP + TT 39/2026/TT-BXD	NĐ 111/2024/NĐ-CP
Cấp công trình	TT 34/2026/TT-BXD	TT 06/2021/TT-BXD
Chi phí đầu tư xây dựng	NĐ 206/2026/NĐ-CP + TT 36/2026/TT-BXD	NĐ 10/2021 + TT 11/2021
Định mức, chỉ tiêu KTKT	TT 37/2026/TT-BXD + TT 38/2026/TT-BXD	TT 12/2021, TT 09/2024, TT 08/2025, Điều 2 TT 60/2025
Xác định khối lượng công trình	QĐ 1041/QĐ-BXD	TT 13/2021 (phần đo bóc khối lượng, đã sửa đổi bởi TT 01/2025)
Hợp đồng xây dựng	NĐ 210/2026/NĐ-CP + QĐ 1040/QĐ-BXD	NĐ 37/2015 + NĐ 50/2021; bộ mẫu hợp đồng theo TT 02/2023/TT-BXD
Chất lượng, thi công, bảo trì	NĐ 207/2026/NĐ-CP + TT 32/2026/TT-BXD	NĐ 06/2021/NĐ-CP + TT 10/2021/TT-BXD
Đánh giá an toàn, chi phí bảo trì	TT 33/2026/TT-BXD + TT 40/2026/TT-BXD	TT 14/2024, TT 14/2021
Vật liệu xây dựng	NĐ 209/2026/NĐ-CP + TT 41/2026/TT-BXD	NĐ 09/2021 + TT 10/2024
Quyết toán vốn đầu tư	NĐ 193/2026/NĐ-CP + TT 73/2026/TT-BTC	NĐ 99/2021/NĐ-CP (phần quyết toán); TT 27/2025/TT-BTC + một phần TT 91/2025/TT-BTC
Thu, chi của CĐT và Ban QLDA	TT 79/2026/TT-BTC	Quy định thu, chi Ban QLDA trước 01/7/2026
Bảo hiểm bắt buộc trong xây dựng	NĐ 220/2026/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung NĐ 67/2023/NĐ-CP
Lựa chọn nhà thầu	Luật Đấu thầu, VBHN 74/VBHN-VPQH + NĐ 214/2025/NĐ-CP được sửa bởi NĐ 349/2026/NĐ-CP + TT 79/2025/TT-BTC được sửa bởi TT 134/2026/TT-BTC	NĐ 24/2024/NĐ-CP và NĐ 17/2025/NĐ-CP; TT 22/2024/TT-BKHĐT
Lựa chọn nhà đầu tư	NĐ 274/2026/NĐ-CP + TT 98/2025/TT-BTC	NĐ 225/2025/NĐ-CP (một phần)
Chuyên ngành thủy lợi	Luật Thủy lợi 08/2017/QH14 + NĐ 40/2026/NĐ-CP + TT 08/2026/TT-BNNMT	NĐ 67/2018 và các TT hướng dẫn cũ
Chuyên ngành đê điều, PCTT	Luật Đê điều 79/2006/QH11 + NĐ 53/2026/NĐ-CP + TT 10/2026/TT-BNNMT	Sửa đổi các NĐ 66/2021, 78/2021, 09/2025 và 07 Thông tư chuyên ngành

Phần 1: Tổng quan Khung pháp lý và Nền tảng Luật Xây dựng 2025

1.1 Luật Xây dựng 135/2025/QH15

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội khoá XV thông qua ngày 10/12/2025, thay thế Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi, bổ sung 2020). Công báo Chính phủ - tải DOCX/PDF · Toàn văn QLDA GXD · Tài liệu giới thiệu của Bộ Xây dựng

⚠️Hiệu lực theo hai mốc thời gian

Phần lớn nội dung: hiệu lực từ 01/7/2026.
Riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43; Điều 71; khoản 3, 4, 5 Điều 95: hiệu lực sớm hơn, từ 01/01/2026.

Điểm mới cốt lõi so với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)

#	Điểm mới	Nội dung
1	Bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở	Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm kiểm soát thiết kế sau khi dự án được duyệt.
2	Mở rộng miễn giấy phép xây dựng	Điều 43 bổ sung thêm nhóm được miễn: công trình cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt, dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
3	Điều kiện mới cho nhà ở riêng lẻ	Nhà cấp IV/nhà riêng lẻ miễn phép ngoài điều kiện dưới 7 tầng còn phải có diện tích sàn dưới 500 m².
4	Quy định rõ bất khả kháng	Điều 13 nêu cụ thể các trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng.
5	Khuyến khích phát triển bền vững	Có chương riêng ưu đãi thuế, phí, hệ số sử dụng đất cho công trình đạt chuẩn "Công trình xanh", công trình tiết kiệm năng lượng.
6	Bắt buộc lộ trình BIM	Quy định lộ trình áp dụng BIM cho dự án vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án Cấp I, Cấp đặc biệt.
7	Phân cấp mạnh cho địa phương	UBND cấp tỉnh được tự chủ thẩm định thiết kế cơ sở, kiểm tra nghiệm thu - kể cả một số loại công trình trước đây do Bộ Xây dựng quản lý.

1.2 Điều 11 - Chính sách khuyến khích trong hoạt động xây dựng

Năm nhóm chính sách khuyến khích mà Giám đốc dự án cần nắm để tận dụng ưu đãi khi lập và bảo vệ dự án:

Khuyến khích theo địa bàn và mục tiêu xã hội: hoạt động xây dựng bảo tồn, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; xây dựng nhà ở xã hội; xây dựng theo quy hoạch ở miền núi, hải đảo, vùng kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng tiêu cực của biến đổi khí hậu.
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế: mọi chủ thể tham gia hoạt động xây dựng đều được khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi.
Xã hội hóa dịch vụ công: từng bước chuyển giao một số dịch vụ công trong hoạt động xây dựng cho tổ chức xã hội - nghề nghiệp có đủ khả năng, điều kiện đảm nhận.
Ưu đãi vật liệu mới và công trình xanh: cơ chế khuyến khích, ưu đãi nghiên cứu, đầu tư phát triển và sử dụng vật liệu mới, vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh, vật liệu thân thiện môi trường, vật liệu phù hợp vùng ven biển, hải đảo; chứng nhận công trình xanh, công trình thông minh, công trình sử dụng hiệu quả năng lượng; phát triển đô thị thông minh, đô thị tăng trưởng xanh.
Khuyến khích khoa học công nghệ: nghiên cứu ứng dụng kỹ thuật, công nghệ xây dựng, khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo trong hoạt động xây dựng.

💡Ứng dụng thực chiến

Khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án nhà ở xã hội, dự án vùng khó khăn hoặc công trình đăng ký chứng nhận xanh, hãy dẫn chiếu trực tiếp Điều 11 để làm căn cứ đề xuất ưu đãi thuế, phí, tín dụng và hệ số sử dụng đất.

1.3 Điều 15 - Mười hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng

Danh mục "lằn ranh đỏ" mà mọi thành viên Ban QLDA, tư vấn và nhà thầu phải thuộc:

Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của Luật này hoặc quy định khác của pháp luật có liên quan.
Xây dựng công trình không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định.
Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng có chất lượng không bảo đảm gây nguy hại cho sức khỏe của cộng đồng, môi trường.
Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng cháy và chữa cháy, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.
Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng (trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép); xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; lợi dụng cá nhân, pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.
Lạm dụng chức vụ, quyền hạn dẫn đến vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.
Gây cản trở đối với hoạt động xây dựng đúng pháp luật.
Tự ý thay đổi thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy.

⚠️Lưu ý cho công tác điều hành

Hành vi số 10 (tự ý thay đổi thiết kế đã thẩm định, phê duyệt) liên quan trực tiếp đến điểm mới "bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở": chủ đầu tư được trao quyền tự kiểm soát thiết kế nhưng đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý nặng hơn nếu thay đổi làm ảnh hưởng an toàn, môi trường, PCCC. Cần thiết lập quy trình kiểm soát thay đổi thiết kế (design change control) nội bộ chặt chẽ.

Phần 2: Quản lý Dự án và Điều kiện Năng lực

Nhóm văn bản trả lời câu hỏi: ai được làm, làm theo trình tự nào, giấy phép và dữ liệu năng lực quản lý ra sao.

2.1 Nghị định 217/2026/NĐ-CP - Quản lý hoạt động xây dựng

Ban hành ngày 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 175/2024/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý hoạt động xây dựng: quản lý dự án đầu tư xây dựng, khảo sát, thiết kế, cấp giấy phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng, công trình đặc thù/cấp bách. Gồm 5 chương, 76 điều. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 175/2024/NĐ-CP

Quy trình đầu tư xây dựng chia rõ 3 giai đoạn: chuẩn bị dự án → thực hiện dự án → kết thúc xây dựng.
Quy định riêng cho dự án/công trình cần bảo đảm bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình trọng điểm.
Điều chỉnh thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo hướng phân cấp cho địa phương.

2.2 Nghị định 212/2026/NĐ-CP - Điều kiện năng lực và CSDL quốc gia

Ban hành ngày 17/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 111/2024/NĐ-CP. Quy định điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (không áp dụng cho công trình quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước). Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 111/2024/NĐ-CP

Cơ sở dữ liệu quốc gia (csdlhdxd.gov.vn) trở thành nền tảng quản lý: chuyển từ hồ sơ rời rạc sang dữ liệu chuẩn hoá, liên thông, có mã định danh duy nhất.
Thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề (CCHN) chuyển về UBND cấp tỉnh, bỏ thẩm quyền của tổ chức xã hội nghề nghiệp.
CCHN cấp dưới dạng điện tử, gắn mã định danh năng lực, có giá trị pháp lý như bản giấy; bỏ sát hạch để cấp CCHN.
Chuyển từ quản lý chứng chỉ năng lực tổ chức sang công khai năng lực tổ chức tại CSDL quốc gia.
Cắt giảm CCHN định giá xây dựng và CCHN quản lý dự án (quản lý dự án chuyển thành điều kiện hành nghề thay vì chứng chỉ).

Tham khảo: Bảng so sánh chi tiết NĐ 212/2026 với NĐ 111/2024 - LuatVietnam

2.3 Thông tư 34/2026/TT-BXD - Cấp công trình xây dựng

Ban hành ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng, thay thế TT 06/2021/TT-BXD. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới đáng chú ý

Cấp công trình là căn cứ xuyên suốt để xác định: thẩm quyền thẩm định, kiểm tra nghiệm thu, điều kiện năng lực và yêu cầu đánh giá an toàn.
Từ 01/7/2026, cấp công trình còn được dùng để xác định công trình bắt buộc áp dụng BIM và giải pháp công nghệ số theo lộ trình của Luật Xây dựng 2025.

2.4 Thông tư 39/2026/TT-BXD - Hệ thống thông tin, CSDL quốc gia

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn chi tiết Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (cụ thể hóa NĐ 212/2026). Cổng TTĐT Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới đáng chú ý

Từ 01/7/2026, bắt buộc sử dụng tài khoản định danh điện tử khi tham gia Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.
Bộ Xây dựng quản lý, vận hành hệ thống, bảo đảm kết nối và chia sẻ dữ liệu với các hệ thống khác.

⚠️Việc cần làm ngay của Ban QLDA

Rà soát toàn bộ CCHN của nhân sự chủ chốt và hồ sơ năng lực tổ chức, cập nhật lên CSDL quốc gia csdlhdxd.gov.vn với tài khoản định danh điện tử. Hồ sơ dự thầu và hồ sơ trình thẩm định từ 01/7/2026 sẽ được đối chiếu qua mã định danh năng lực trên hệ thống.

Phần 3: Quản lý Chi phí, Định mức và Hợp đồng

Nhóm văn bản quyết định tiền của dự án: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, đơn giá và ràng buộc hợp đồng.

3.1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP - Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 10/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, hệ thống định mức - đơn giá - chỉ số giá xây dựng. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 10/2021/NĐ-CP

Gỡ vướng về định mức và cơ chế điều chỉnh biến động giá vật liệu.
Bộ Xây dựng là đầu mối quản lý nhà nước thống nhất toàn quốc về chi phí đầu tư xây dựng.
Có cơ chế riêng cho dự án PPP: quản lý chi phí dự phòng theo hồ sơ mời thầu/hợp đồng PPP.

Tham khảo: So sánh điểm mới NĐ 206/2026 với NĐ 10/2021 · Video giải thích

3.2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP - Hợp đồng xây dựng

Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng - dẫn chiếu trực tiếp Điều 85 Luật Xây dựng 2025, thay thế NĐ 37/2015/NĐ-CP và NĐ 50/2021/NĐ-CP. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 37/2015/NĐ-CP và NĐ 50/2021/NĐ-CP

Đa dạng hoá loại hợp đồng: EC (thiết kế - thi công), EP (thiết kế - cung cấp thiết bị), PC (cung cấp thiết bị - thi công), hợp đồng theo kết quả đầu ra, hợp đồng theo tỷ lệ %.
Mở rộng phạm vi tạm dừng hợp đồng khi một bên vi phạm bất kỳ nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng nào (NĐ 37/2015 trước đây chỉ giới hạn ở bảo đảm thanh toán).
Tạm ứng hợp đồng tối đa 30% giá trị hợp đồng.
Có cơ chế giải quyết tranh chấp theo mô hình quốc tế (dispute resolution board/hội đồng giải quyết tranh chấp) do các bên thoả thuận trong hợp đồng.
Tách riêng quy định cho dự án đầu tư công và dự án PPP.

3.3 Quyết định 1040/QĐ-BXD - Công bố mẫu hợp đồng xây dựng

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quyết định số 1040/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố 07 mẫu hợp đồng xây dựng áp dụng thống nhất từ 01/7/2026, thay thế bộ mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD (hết hiệu lực cùng hệ văn bản hướng dẫn NĐ 37/2015 và NĐ 50/2021). Toàn văn QLDA GXD · Bộ Xây dựng · Bản LuatVietnam · Tải trọn bộ 07 mẫu

Bảy mẫu hợp đồng được công bố gồm:

Phụ lục	Mẫu hợp đồng
I	Hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng
II	Hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng
III	Hợp đồng tư vấn quản lý dự án
IV	Hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng
V	Hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng
VI	Hợp đồng thi công xây dựng công trình
VII	Hợp đồng EPC

Phân tích điểm mới của Quyết định 1040/QĐ-BXD

Điểm mới lớn nhất nằm ở chính hình thức pháp lý của văn bản: bộ mẫu hợp đồng không còn được ban hành kèm theo Thông tư (như TT 02/2023/TT-BXD trước đây) mà được "công bố" bằng Quyết định của Bộ trưởng. Điều này đồng nghĩa các mẫu mang tính khung tham chiếu, khuyến khích áp dụng chứ không bắt buộc cứng, trao cho chủ đầu tư và nhà thầu dư địa đàm phán, tùy biến điều khoản theo đặc thù từng dự án, miễn là tuân thủ NĐ 210/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng 135/2025/QH15.

Về phạm vi, bộ mẫu mở rộng từ 3 mẫu (tư vấn, thi công, EPC theo TT 02/2023) lên 7 mẫu, trong đó lần đầu tiên có mẫu riêng cho từng loại hợp đồng tư vấn: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, quản lý dự án, giám sát thi công và khảo sát. Việc tách riêng mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án đặc biệt có ý nghĩa với các Ban QLDA và đơn vị tư vấn QLDA chuyên nghiệp, vốn trước đây phải vận dụng mẫu tư vấn chung.

Về nội dung, các mẫu được soạn lại đồng bộ với những cơ chế mới của NĐ 210/2026/NĐ-CP: mức tạm ứng tối đa 30% giá trị hợp đồng, phạm vi tạm dừng hợp đồng mở rộng, và cơ chế hội đồng giải quyết tranh chấp (dispute board) theo thông lệ quốc tế. Mục tiêu chung là chuẩn hóa giao dịch, giảm tranh chấp và minh bạch hóa quá trình đàm phán, ký kết trên phạm vi cả nước.

⚠️Việc cần làm ngay với hợp đồng chuyển tiếp

Rà soát các hợp đồng đang đàm phán hoặc chuẩn bị ký sau 01/7/2026: đối chiếu với mẫu tương ứng của QĐ 1040 và các điều khoản bắt buộc của NĐ 210/2026, đặc biệt các gói thầu tư vấn QLDA và EPC. Hợp đồng đã ký trước 01/7/2026 thực hiện theo điều khoản chuyển tiếp của NĐ 210/2026.

3.4 Quyết định 1041/QĐ-BXD - Công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quyết định số 1041/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình, kế thừa và thay thế nội dung đo bóc khối lượng trước đây tại Thông tư 13/2021/TT-BXD (đã sửa đổi, bổ sung bởi TT 01/2025/TT-BXD). Toàn văn QLDA GXD · Toàn văn PDF · Bài giới thiệu - Thư viện Pháp luật

Phân tích điểm mới của Quyết định 1041/QĐ-BXD

Tương tự QĐ 1040 về mẫu hợp đồng, điểm mới đầu tiên nằm ở hình thức pháp lý: hướng dẫn xác định khối lượng không còn ban hành kèm Thông tư mà được công bố bằng Quyết định, chuyển từ quy phạm bắt buộc sang tài liệu hướng dẫn kỹ thuật tham chiếu, giúp Bộ Xây dựng cập nhật linh hoạt hơn khi công nghệ và phương pháp đo lường thay đổi.

Điểm mới thứ hai là thay đổi thuật ngữ và phạm vi: từ "đo bóc khối lượng" (TT 13/2021) sang "xác định khối lượng" với nội hàm rộng hơn, gắn khối lượng trực tiếp với từng phương pháp xác định chi phí theo NĐ 206/2026 và TT 36/2026 (suất vốn đầu tư, giá nhóm công tác, giá bộ phận kết cấu, đơn giá chi tiết).

Điểm mới thứ ba mang tính bước ngoặt về công nghệ: lần đầu tiên mô hình thông tin công trình (BIM), dữ liệu từ phần mềm và công cụ số được ghi nhận chính thức là căn cứ xác định khối lượng, bên cạnh hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng. Quy định này đồng bộ với lộ trình BIM bắt buộc của Luật Xây dựng 135/2025/QH15, mở đường cho việc bóc khối lượng tự động từ mô hình 5D.

Về nguyên tắc nghiệp vụ, Hướng dẫn đặt ra 5 nguyên tắc cốt lõi: loại khối lượng, mức độ chi tiết và đơn vị tính phải phù hợp với loại thiết kế và giai đoạn hình thành chi phí của dự án; khối lượng phải tương ứng với loại giá xây dựng theo phương pháp xác định chi phí áp dụng; mỗi khối lượng chỉ được xác định một lần, khi có giao thoa giữa các bộ phận công trình hoặc hệ thống kỹ thuật phải xác định rõ phạm vi tính toán để tránh trùng lặp; và đơn vị tính phải tương thích với đơn vị của suất vốn đầu tư, suất chi phí, giá xây dựng được sử dụng.

⚠️Tác động đến công tác lập dự toán và thanh toán

Bộ phận QS/dự toán cần cập nhật quy trình bóc tách theo Hướng dẫn mới, thống nhất với tư vấn và nhà thầu về phạm vi tính toán ngay trong hợp đồng để tránh tranh chấp khối lượng giao thoa khi nghiệm thu, thanh toán. Với dự án áp dụng BIM, nên quy định rõ trong hợp đồng việc sử dụng khối lượng xuất từ mô hình làm căn cứ đối chiếu.

3.5 Thông tư 36/2026/TT-BXD - Phương pháp xác định và quản lý chi phí

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng: sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, quản lý định mức, giá xây dựng và chỉ số giá xây dựng - tạo mặt bằng thống nhất cho quản lý chi phí (thay thế vai trò của TT 11/2021/TT-BXD, hướng dẫn trực tiếp NĐ 206/2026). Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

3.6 Thông tư 37/2026/TT-BXD - Định mức dự toán và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật - công cụ để chủ đầu tư tự lập định mức cho công tác chưa có trong hệ thống định mức ban hành kèm TT 38/2026. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

3.7 Thông tư 38/2026/TT-BXD - Định mức xây dựng

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, ban hành định mức xây dựng mới. Công báo Chính phủ · Toàn văn Dự toán GXD

💡Điểm mới - thay thế 4 văn bản cùng lúc

Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế TT 12/2021/TT-BXD, TT 09/2024/TT-BXD, TT 08/2025/TT-BXD và Điều 2 TT 60/2025/TT-BXD - gộp về một thông tư định mức duy nhất, không còn phải tra cứu định mức gốc + các bản sửa đổi bổ sung rời rạc như trước.

Tách chi tiết nhân công / máy thi công / vật liệu chính - phụ.
Cơ chế điều chỉnh chênh lệch vật liệu theo chỉ số giá xây dựng từng quý.
Bỏ phân cấp bậc thợ chi tiết cho từng nhóm nhân công.

Tham khảo: Điểm mới Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế TT 12 - phanmemeta.com · Hướng dẫn lập dự toán theo TT 38/2026

⚠️Trình tự áp dụng cho người lập dự toán từ 01/7/2026

Lập dự toán theo bộ ba: NĐ 206/2026 (khung quản lý chi phí) → TT 36/2026 (phương pháp xác định) → TT 38/2026 (định mức áp dụng), với khối lượng xác định theo QĐ 1041/QĐ-BXD. Công tác chưa có định mức thì vận dụng phương pháp tại TT 37/2026. Các gói thầu chuyển tiếp cần rà soát điều khoản chuyển tiếp của NĐ 206/2026 trước khi điều chỉnh giá.

3.8 Thông tư 79/2026/TT-BTC - Thu, chi của chủ đầu tư và Ban QLDA

Ban hành ngày 30/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Thông tư số 79/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về thu, chi của chủ đầu tư, ban quản lý dự án có dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước - văn bản chi phối trực tiếp tài chính nội bộ của Ban QLDA, thường bị bỏ sót khi rà soát khung pháp lý xây dựng vì thuộc thẩm quyền Bộ Tài chính. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Vì sao Giám đốc dự án phải nắm

Quy định nguồn thu hợp pháp của Ban QLDA: chi phí quản lý dự án trích theo NĐ 206/2026 và TT 36/2026, nguồn thu từ hoạt động tư vấn, nguồn thu khác.
Quy định nội dung chi, định mức chi, trích lập quỹ và xử lý chênh lệch thu - chi cuối năm.
Là căn cứ lập dự toán thu chi hằng năm của Ban QLDA trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, gắn với kế hoạch vốn của từng dự án.

⚠️Liên kết với chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án được xác định theo định mức tại NĐ 206/2026 và TT 36/2026, nhưng việc sử dụng khoản chi phí đó phải tuân thủ TT 79/2026/TT-BTC. Ban QLDA cần đồng bộ hai đầu: đầu vào (trích chi phí QLDA theo tỷ lệ/định mức) và đầu ra (chi tiêu, quyết toán thu chi theo Thông tư Bộ Tài chính), tránh tình trạng trích đúng nhưng chi sai.

Phần 4: Quản lý Chất lượng, Thi công và Bảo trì

Nhóm văn bản chi phối hiện trường: chất lượng, nghiệm thu, an toàn, vận hành và bảo trì.

4.1 Nghị định 207/2026/NĐ-CP - Chất lượng, thi công và bảo trì

Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 06/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Áp dụng cho tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 06/2021/NĐ-CP

Bổ sung quy định riêng cho quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ.
Siết yêu cầu an toàn công trường, an toàn thi công và phá dỡ.
Hoàn thiện quy trình bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình sau khi hoàn thành.

Tham khảo: Điểm mới NĐ 207/2026 so với NĐ 06/2021 - Thư viện Pháp luật · Video giải thích

4.2 Thông tư 32/2026/TT-BXD - Hướng dẫn chi tiết Nghị định 207/2026

Ban hành ngày 22/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 207/2026/NĐ-CP, kế thừa và thay thế vai trò hướng dẫn của TT 10/2021/TT-BXD trong hệ NĐ 06/2021. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD · Bộ Xây dựng

💡Năm nhóm nội dung Ban QLDA và tư vấn giám sát phải thuộc

Kế hoạch tổ chức thí nghiệm đối chứng, thí nghiệm kiểm tra chất lượng vật liệu và cấu kiện.
Quan trắc công trình trong quá trình thi công - đối tượng, thông số, tần suất, ngưỡng cảnh báo.
Kiểm định xây dựng và giám định xây dựng - trình tự, hồ sơ, thẩm quyền.
Quan trắc phục vụ bảo trì công trình trong giai đoạn khai thác, sử dụng.
Thủ tục công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế - cơ sở pháp lý để quyết định gia hạn khai thác, cải tạo hoặc phá dỡ.

⚠️Đây là văn bản trước đây còn thiếu trong danh mục

Danh mục cũ có NĐ 207/2026 nhưng chưa có Thông tư hướng dẫn thi hành. Trong thực chiến, phần lớn tranh cãi hiện trường (thí nghiệm đối chứng, quan trắc, kiểm định) được xử lý bằng TT 32/2026 chứ không phải bằng Nghị định. Bổ sung văn bản này khép kín chuỗi Luật → Nghị định → Thông tư cho công tác quản lý chất lượng.

4.3 Thông tư 33/2026/TT-BXD - Đánh giá an toàn công trình

Ban hành ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định thời điểm và tần suất đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng - khắc phục khoảng trống của TT 14/2024/TT-BXD (trước đây chỉ có quy trình, chưa có thời hạn). Công báo Chính phủ - tải DOCX/PDF · Toàn văn QLDA GXD

💡Hai mốc bắt buộc phải đưa vào kế hoạch vận hành

Đánh giá an toàn công trình lần đầu: trong thời hạn không quá 10 năm kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công trình.
Các lần tiếp theo: tần suất không quá 05 năm/lần.

⚠️Ranh giới ba khái niệm AI Agent và người dùng phải phân biệt

Quản lý chất lượng thi công xây dựng (Construction Quality Control): trong giai đoạn thi công, theo NĐ 207/2026 + TT 32/2026.
Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành (Acceptance Inspection): tại thời điểm kết thúc xây dựng, theo NĐ 207/2026, thẩm quyền theo cấp công trình tại TT 34/2026.
Đánh giá an toàn công trình trong khai thác, sử dụng (Safety Assessment During Operation): sau bàn giao, theo TT 33/2026, gắn với kế hoạch bảo trì và chi phí bảo trì theo TT 40/2026. Ba khái niệm này có chủ thể, thời điểm, hồ sơ và thẩm quyền khác nhau; dùng lẫn là lỗi tư vấn phổ biến nhất khi lập quy trình quản lý chất lượng.

4.4 Thông tư 40/2026/TT-BXD - Chi phí bảo trì công trình

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế toàn bộ TT 14/2021/TT-BXD về xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng. Cổng TTĐT Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD · Bộ Xây dựng

💡Thay đổi bản lề về phương pháp

Bãi bỏ cách tính chi phí bảo trì theo tỷ lệ phần trăm cố định hằng năm; chuyển sang bắt buộc lập dự toán chi tiết theo từng hạng mục công việc bảo trì thực tế tại công trình.

⚠️Tác động đến kế hoạch vốn vận hành

Chủ quản lý sử dụng công trình phải xây dựng lại quy trình lập kế hoạch bảo trì hằng năm: từ "áng theo tỷ lệ %" sang dự toán chi tiết từng đầu việc, kết nối với kết quả đánh giá an toàn theo TT 33/2026 và kết quả quan trắc phục vụ bảo trì theo TT 32/2026. Đây là thay đổi lớn về nghiệp vụ cho các Ban quản trị, đơn vị vận hành tòa nhà và công trình hạ tầng.

Phần 5: Quản lý Vật liệu Xây dựng

5.1 Nghị định 209/2026/NĐ-CP - Phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng VLXD

Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 09/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng vật liệu xây dựng. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Điểm mới so với NĐ 09/2021/NĐ-CP

Đổi tư duy quản lý: coi chất thải là tài nguyên, tái chế là động lực tăng trưởng, kinh tế tuần hoàn là hướng đi tất yếu.
Chiến lược phát triển vật liệu xây dựng theo chu kỳ 10 năm, tầm nhìn 30 năm, rà soát định kỳ 5 năm/lần.
Ưu đãi tín dụng, đất đai, khoa học công nghệ cho vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh.
Siết quản lý sử dụng amiăng trắng nhóm serpentine (kiểm soát bụi, an toàn lao động, môi trường).

5.2 Thông tư 41/2026/TT-BXD - Quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa VLXD

Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế toàn bộ TT 10/2024/TT-BXD. Công báo Chính phủ · Bộ Xây dựng

💡Chuyển sang quản lý theo mức độ rủi ro

Lần đầu tiên hệ thống quản lý chất lượng VLXD chuyển từ mô hình phân loại 2 nhóm (nhóm 1 - nhóm 2) sang phân loại theo 3 mức độ rủi ro: cao - trung bình - thấp, đồng bộ với tinh thần quản lý dựa trên rủi ro của Luật Chất lượng sản phẩm, hàng hóa sửa đổi 2025.

⚠️Việc cần làm với chuỗi cung ứng

Rà soát danh mục vật liệu chủ yếu của các dự án đang triển khai, phân loại lại theo 3 mức rủi ro của TT 41/2026 để xác định vật liệu nào cần chứng nhận hợp quy, công bố hợp quy hoặc kiểm tra tăng cường. Cập nhật điều khoản chất lượng vật liệu trong hợp đồng cung cấp.

Phần 6: Thanh quyết toán Vốn đầu tư

6.1 Nghị định 193/2026/NĐ-CP - Quyết toán vốn đầu tư dự án

Ban hành ngày 01/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Gồm 5 chương, 31 điều, quy định về quyết toán vốn đầu tư dự án - khép lại vòng đời pháp lý của dự án sau giai đoạn thi công, nghiệm thu. Công báo Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

💡Phạm vi và điểm đáng chú ý

Áp dụng cho quyết toán vốn đầu tư đối với dự án, nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị dự án, nhiệm vụ quy hoạch sử dụng vốn đầu tư công, chi thường xuyên từ NSNN và các nguồn vốn NSNN khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công.
Quyết toán thực hiện sau khi dự án hoàn thành hoặc dừng, tạm ngừng, hủy bỏ theo quyết định của người có thẩm quyền.
Quy định chi tiết quyết toán cho dự án thành phần, tiểu dự án - tháo gỡ cho các dự án lớn chia giai đoạn.

⚠️Kỷ luật hồ sơ ngay từ đầu dự án

Kinh nghiệm thực chiến: hồ sơ quyết toán chậm hầu hết do thiếu chứng từ từ giai đoạn thực hiện. Ban QLDA nên lập danh mục hồ sơ quyết toán theo NĐ 193/2026 ngay từ khi khởi công và cập nhật song song với tiến độ nghiệm thu, thanh toán từng gói thầu.

Tham khảo: Thư viện Pháp luật · Giới thiệu trên Báo Chính phủ

6.2 Thông tư 73/2026/TT-BTC - Hệ thống mẫu biểu quyết toán vốn đầu tư dự án

Ban hành ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Thông tư số 73/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về hệ thống mẫu biểu sử dụng trong công tác quyết toán vốn đầu tư dự án, cụ thể hóa và hướng dẫn trực tiếp Nghị định 193/2026/NĐ-CP. Từ 01/7/2026 áp dụng thống nhất 12 mẫu biểu (Mẫu số 01/QTDA đến 12/QTDA) phục vụ lập, thẩm tra và phê duyệt quyết toán, áp dụng cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc liên quan đến công tác quyết toán vốn đầu tư dự án theo phạm vi của NĐ 193/2026.

Mẫu số	Tên mẫu biểu
01/QTDA	Báo cáo tổng hợp quyết toán vốn đầu tư dự án
02/QTDA	Danh mục các văn bản pháp lý, hợp đồng của dự án
03/QTDA	Bảng đối chiếu số liệu quyết toán
04/QTDA	Chi tiết chi phí đầu tư đề nghị quyết toán
05/QTDA	Chi tiết giá trị tài sản hình thành sau đầu tư
06/QTDA	Chi tiết giá trị vật tư, vật liệu, thiết bị tồn đọng
07/QTDA	Tình hình công nợ của dự án
08/QTDA	Báo cáo quyết toán dự án quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, dừng thực hiện chưa có khối lượng thi công
09/QTDA	Báo cáo kết quả phê duyệt tổng quyết toán dự án quan trọng quốc gia
10/QTDA	Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư
11/QTDA	Báo cáo tình hình quyết toán dự án sử dụng vốn đầu tư công trong năm
12/QTDA	Phiếu giao nhận hồ sơ quyết toán vốn đầu tư dự án

💡Điểm mới so với văn bản thay thế

Bãi bỏ toàn bộ Thông tư 27/2025/TT-BTC (quyết toán dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công) và bãi bỏ một phần Thông tư 91/2025/TT-BTC (khoản 2 Điều 1, Điều 4, khoản 2 Điều 5 và cụm từ "quyết toán vốn đầu tư công dự án hoàn thành" tại Điều 2).
Hợp nhất về một bộ mẫu biểu duy nhất cho mọi nguồn vốn thuộc phạm vi NĐ 193/2026, thay cho việc tách riêng "vốn đầu tư công" và "vốn nhà nước ngoài đầu tư công" như hệ thống mẫu biểu cũ.
Đồng bộ mẫu biểu với quy trình quyết toán mới của NĐ 193/2026: bổ sung mẫu cho dự án thành phần, tiểu dự án, nhiệm vụ quy hoạch, nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư và trường hợp dự án dừng, tạm ngừng, hủy bỏ chưa có khối lượng thi công.

⚠️Việc cần làm ngay của Ban QLDA

Chuyển toàn bộ biểu mẫu quyết toán đang dùng sang bộ 12 mẫu của TT 73/2026 cho các dự án hoàn thành, dừng hoặc hủy bỏ từ 01/7/2026. Rà soát hồ sơ quyết toán dở dang để lập lại theo mẫu mới, tránh bị trả hồ sơ khi trình thẩm tra, phê duyệt.

Tham khảo: Công báo Chính phủ - tải DOCX/PDF · Toàn văn QLDA GXD · Bản Thư viện Pháp luật

Phần 7: Đấu thầu, Lựa chọn nhà thầu và Lựa chọn nhà đầu tư

7.1 Hai trục của pháp luật đấu thầu

Đây là chỗ nhầm lẫn phổ biến nhất, vì cả hai trục cùng nằm dưới một luật nhưng nghị định, thông tư và mẫu hồ sơ hoàn toàn khác nhau.

Đặc điểm	Trục Lựa chọn nhà thầu	Trục Lựa chọn nhà đầu tư
Đối tượng	Gói thầu thuộc dự án hoặc mua sắm	Dự án đầu tư kinh doanh, dự án có sử dụng đất
Từ khóa nhận diện	Gói thầu, nhà thầu, HSMT, HSDT, giá gói thầu, tổ chuyên gia	Nhà đầu tư, quỹ đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư
Nghị định	NĐ 214/2025/NĐ-CP, được sửa đổi bởi NĐ 165/2026, NĐ 170/2026 và NĐ 349/2026/NĐ-CP	NĐ 274/2026/NĐ-CP, NĐ 225/2025/NĐ-CP
Thông tư mẫu hồ sơ	TT 79/2025/TT-BTC, được sửa đổi bởi TT 134/2026/TT-BTC	TT 98/2025/TT-BTC; PPP theo TT 129/2026/TT-BTC
Cơ quan chủ trì	Bộ Tài chính	Bộ Tài chính

🔴Không được lấy quy định của trục này áp cho trục kia

Ưu đãi, hạn mức, quy trình đánh giá của hai trục là khác nhau. Ví dụ ưu đãi 5% và 2% điểm đánh giá tại NĐ 274/2026 chỉ áp dụng cho nhà đầu tư, không áp dụng cho nhà thầu.

7.2 Luật Đấu thầu và bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH

Luật Đấu thầu 22/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2024, đã qua nhiều lần sửa đổi bổ sung trong các năm 2024 và 2025. Bản đang dùng để tra cứu là Văn bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH ngày 25/3/2026.

⚠️Trích theo bản hợp nhất

Số điều trong bản gốc 22/2023 và bản hợp nhất có thể lệch do các lần sửa đổi. Khi trích dẫn phải ghi rõ đang trích theo VBHN 74/VBHN-VPQH, không ghi trống là "Luật Đấu thầu 2023".

Luật Đấu thầu không nằm trong đợt sửa đổi tháng 7/2026 của khung xây dựng, nhưng vận hành song song với NĐ 206/2026 về chi phí và NĐ 210/2026 về hợp đồng xây dựng.

7.3 Nghị định 214/2025/NĐ-CP và Nghị định 349/2026/NĐ-CP - Lựa chọn nhà thầu

NĐ 214/2025/NĐ-CP ban hành và có hiệu lực từ 04/8/2025, quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu. Từ 09/9/2026, phải đọc NĐ 214 trong trạng thái đã được sửa đổi bởi NĐ 165/2026, NĐ 170/2026 và đặc biệt NĐ 349/2026/NĐ-CP. NĐ 214 - Cổng TTĐT Chính phủ · NĐ 214 - Đấu thầu GXD · NĐ 349 - Đấu thầu GXD · Toàn văn cục bộ NĐ 349

Thay thế: NĐ 24/2024/NĐ-CP và NĐ 17/2025/NĐ-CP.

Cấu trúc 10 chương, 133 điều:

Chương	Điều	Nội dung
I	1 - 23	Những quy định chung. Điều 18 về giá gói thầu và thời gian tổ chức lựa chọn nhà thầu
II	24 - 46	Đấu thầu rộng rãi, hạn chế không qua mạng, phương thức một giai đoạn. Mục 1 một túi hồ sơ, Mục 2 hai túi hồ sơ
III	47 - 60	Phương thức hai giai đoạn. Mục 1 một túi hồ sơ, Mục 2 hai túi hồ sơ
IV	61 - 77	Quy trình lựa chọn nhà thầu dịch vụ tư vấn
V	78 - 88	Chỉ định thầu, chào hàng cạnh tranh, mua sắm trực tiếp
VI	89 - 96	Mua sắm tập trung
VII	97 - 105	Lựa chọn nhà thầu qua mạng, chào giá trực tuyến, mua sắm trực tuyến
VIII	106 - 112	Đặt hàng, giao nhiệm vụ
IX	113 - 121	Hợp đồng
X	122 - 133	Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm

💡Các điều dùng nhiều nhất trong công tác soát xét và đánh giá

Điều 18: giá gói thầu và thời gian tổ chức lựa chọn nhà thầu
Điều 26: lập hồ sơ mời thầu, một giai đoạn một túi hồ sơ
Điều 29: nguyên tắc đánh giá hồ sơ dự thầu
Điều 30: làm rõ hồ sơ dự thầu
Điều 31: sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch
Điều 32: đánh giá hồ sơ dự thầu và xếp hạng nhà thầu
Điều 37, 42, 44: lập hồ sơ mời thầu và đánh giá theo một giai đoạn hai túi hồ sơ
Điều 63, 69: lập hồ sơ mời thầu và đánh giá gói thầu dịch vụ tư vấn
Điều 78: chỉ định thầu, khoản 4 là hạn mức
Điều 81: chào hàng cạnh tranh

❗Các sửa đổi của NĐ 349/2026 liên quan trực tiếp đến chỉ định thầu

Điều 4 NĐ 349 sửa Điều 78 NĐ 214: mở rộng/làm rõ các trường hợp chỉ định thầu; bổ sung trường hợp đã mời thầu nhưng không có hồ sơ hoặc tất cả hồ sơ/nhà thầu không đáp ứng; sửa nhóm gói cần đáp ứng tiến độ, chất lượng, hiệu quả.
Khoản 5 Điều 4 nâng hạn mức: mua sắm không hình thành dự án ≤ 1 tỷ đồng; tư vấn thuộc dự án ≤ 3 tỷ đồng; phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp thuộc dự án ≤ 5 tỷ đồng.
Điều 5 và Điều 6 sửa quy trình thông thường/rút gọn: thực hiện hồ sơ, trao đổi và công khai trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, trừ ngoại lệ bí mật nhà nước hoặc chỉ định thầu quốc tế; giá trúng thầu không vượt giá gói thầu được duyệt.
Mức ≤ 100 triệu đồng được người đứng đầu quyết định mua sắm, không bắt buộc quy trình rút gọn nhưng vẫn phải đủ hóa đơn, chứng từ.
Với chỉ định thầu cấp bách theo khoản 1 Điều 78, phải hoàn thiện thủ tục trong 30 ngày kể từ ngày bắt đầu thực hiện gói thầu.

7.4 Thông tư 79/2025/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 134/2026/TT-BTC

TT 79/2025/TT-BTC có hiệu lực từ 04/8/2025, hướng dẫn việc cung cấp, đăng tải thông tin về đấu thầu và mẫu hồ sơ đấu thầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia. Cổng TTĐT Chính phủ

Thông tư này sau đó được TT 134/2026/TT-BTC sửa đổi, bổ sung, có hiệu lực trong tháng 9/2026. Nội dung cập nhật liên quan trực tiếp tới các biểu mẫu dùng khi chỉ định thầu, gồm mẫu hồ sơ yêu cầu chỉ định thầu và mẫu báo cáo thẩm định. Khi lập hồ sơ sau thời điểm TT 134 có hiệu lực, không lấy nguyên bộ mẫu TT 79/2025 bản ban đầu mà phải hợp nhất các phần đã được sửa đổi. Tóm tắt điểm sửa đổi - Thư viện Pháp luật

⚠️Kiểm soát phiên bản biểu mẫu

Ghi số hiệu TT 79/2025/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi TT 134/2026/TT-BTC tại trang căn cứ pháp lý và nhật ký kiểm soát tài liệu.
Kiểm tra riêng HSYC chỉ định thầu, tờ trình/báo cáo thẩm định và các trường dữ liệu phải đăng tải trên Hệ thống; không tái sử dụng file mẫu cũ chưa cập nhật.
Nguồn hiện có trong danh mục là bài giới thiệu thứ cấp. Trước khi phát hành hồ sơ thật, phải đối chiếu toàn văn ký số hoặc Công báo để chốt ngày hiệu lực cụ thể, điều khoản chuyển tiếp và đúng số/ký hiệu mẫu.

Thay thế: TT 22/2024/TT-BKHĐT. Riêng quy trình đấu thầu qua mạng đối với gói thầu xây lắp theo quy trình rút gọn áp dụng từ 01/9/2025.

Danh mục mẫu tại phụ lục:

Mẫu	Dùng cho
01A, 01B	Tờ trình và quyết định phê duyệt kế hoạch tổng thể lựa chọn nhà thầu
02A, 02B	Tờ trình và quyết định phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu
3A, 3B, 3C	E-HSMT xây lắp: một giai đoạn một túi hồ sơ, hai túi hồ sơ, sơ tuyển
4A, 4B, 4C	E-HSMT mua sắm hàng hóa
5A, 5B, 5C	E-HSMT dịch vụ phi tư vấn
6A, 6B, 6C	E-HSMT dịch vụ tư vấn
Nhóm EP, EC, PC, EPC	Gói thầu hỗn hợp, chia bản A, B, C tương ứng
12A - 12G	Các quy trình lựa chọn nhà thầu qua mạng và chào giá trực tuyến
13	Mua sắm trực tuyến
14A - 14D	Báo cáo đánh giá E-HSDT, phân theo loại gói thầu và phương pháp đánh giá

💡Với dự án thủy lợi và đê điều

Bốn mẫu dùng nhiều nhất là 3A và 3B cho gói xây lắp, 6A và 6B cho gói tư vấn khảo sát thiết kế và tư vấn giám sát, cùng nhóm 14A đến 14D cho báo cáo đánh giá.

7.5 Các con số pháp lý hay dùng nhất

Hạn mức chỉ định thầu, căn cứ khoản 4 Điều 78 NĐ 214/2025/NĐ-CP được thay thế bởi khoản 5 Điều 4 NĐ 349/2026/NĐ-CP:

Loại gói thầu	Hạn mức
Mua sắm không hình thành dự án	Không quá 01 tỷ đồng
Dịch vụ tư vấn thuộc dự án	Không quá 03 tỷ đồng
Dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp, hỗn hợp thuộc dự án	Không quá 05 tỷ đồng

Gói thầu hoặc nội dung mua sắm có giá không quá 100 triệu đồng thì thủ trưởng cơ quan, đơn vị mua sắm quyết định, không phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 79 và không bắt buộc thực hiện quy trình chỉ định thầu rút gọn, nhưng vẫn phải bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả, tự chịu trách nhiệm và có đầy đủ hóa đơn, chứng từ (khoản 4 Điều 80 được sửa bởi Điều 6 NĐ 349/2026).

Chào hàng cạnh tranh, căn cứ Điều 81 NĐ 214/2025/NĐ-CP: gói thầu có giá không quá 10 tỷ đồng, thuộc một trong bốn trường hợp gồm dịch vụ phi tư vấn thông dụng đơn giản; hàng hóa thông dụng sẵn có trên thị trường có tiêu chuẩn hóa; xây lắp công trình đơn giản đã có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt; gói thầu hỗn hợp cung cấp hàng hóa kết hợp xây lắp với phần xây lắp đáp ứng điều kiện nêu trên.

Bảo đảm dự thầu, căn cứ khoản 4 Điều 14 Luật Đấu thầu bản hợp nhất:

Mức	Áp dụng cho
Từ 1% đến 1,5% giá gói thầu	Gói xây lắp và hỗn hợp có giá không quá 20 tỷ đồng; gói mua sắm hàng hóa và dịch vụ phi tư vấn có giá không quá 10 tỷ đồng
Từ 1,5% đến 3% giá gói thầu	Các gói thầu không thuộc trường hợp trên

Thời gian trong đấu thầu, căn cứ Điều 45 Luật Đấu thầu bản hợp nhất:

Nội dung	Thời gian tối thiểu
Chuẩn bị HSDT, đấu thầu rộng rãi hoặc hạn chế trong nước	18 ngày; gói thầu quy mô nhỏ 9 ngày
Chuẩn bị HSDT, đấu thầu quốc tế	35 ngày; gói thầu quy mô nhỏ 18 ngày
Chuẩn bị hồ sơ đề xuất, chào hàng cạnh tranh	5 ngày làm việc

Tính từ ngày đầu tiên phát hành hồ sơ mời thầu đến ngày có thời điểm đóng thầu.

🔴Điểm dễ sai nhất về thời gian

Luật Đấu thầu hiện hành không quy định thời gian tối đa để đánh giá hồ sơ dự thầu. Con số 45 ngày trong nước và 60 ngày quốc tế là của Luật Đấu thầu 2013 đã hết hiệu lực. Người có thẩm quyền có thể quyết định và ghi mốc này trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu nếu thấy cần.

7.6 Nghị định 274/2026/NĐ-CP - Lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh

Ban hành ngày 07/7/2026, hiệu lực từ 21/8/2026. Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Toàn văn PDF ký số · Cổng TTĐT Chính phủ

💡Nội dung trọng tâm

Điều kiện đối với quỹ đất dự kiến thực hiện dự án và các trường hợp không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Công bố thông tin dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Quy trình đấu thầu rộng rãi/hạn chế một giai đoạn một túi hồ sơ gồm 6 bước: công bố dự án → chuẩn bị đấu thầu → tổ chức đấu thầu → đánh giá hồ sơ dự thầu → trình, thẩm định, phê duyệt, công khai kết quả → đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng.
Ưu đãi 5% điểm đánh giá cho nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện môi trường (với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường cao); ưu đãi 2% cho nhà đầu tư nước ngoài có cam kết chuyển giao công nghệ cho đối tác trong nước.
Quy định tiêu chuẩn thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định; kết nối dữ liệu giữa Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia với các hệ thống thông tin khác.

Công cụ tra cứu: Quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh theo NĐ 274/2026/NĐ-CP

Mẫu hồ sơ cho trục nhà đầu tư theo TT 98/2025/TT-BTC ngày 27/10/2025. Riêng dự án PPP dùng TT 129/2026/TT-BTC ngày 27/8/2026 quy định mẫu HSMT, HSYC và báo cáo đánh giá.

7.7 Hiệu lực và chuyển tiếp của Nghị định 349/2026/NĐ-CP

NĐ 349/2026/NĐ-CP ban hành ngày 09/9/2026 và có hiệu lực kể từ ngày ký (khoản 1 Điều 28). Đây không còn là dự thảo. Nghị định sửa NĐ 214/2025 cùng các quy định về đặt hàng, giao nhiệm vụ tại NĐ 32/2019.

⚠️Chốt văn bản theo thời điểm phát hành hồ sơ

Gói đã phát hành HSMQT/HSMST/HSMT/HSYC hoặc đã gửi dự thảo hợp đồng chỉ định thầu rút gọn trước 09/9/2026: tiếp tục theo hệ quy định cũ nêu tại điểm a khoản 2 Điều 27 NĐ 349, đồng thời được áp dụng Điều 16 NĐ 349.
Gói mới chỉ phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu nhưng chưa phát hành hồ sơ/dự thảo hợp đồng, nếu kế hoạch không phù hợp NĐ 349: chủ đầu tư được điều chỉnh kế hoạch để thực hiện theo NĐ 349.
Hồ sơ phải ghi rõ mốc trạng thái của gói thầu tại 09/9/2026; không áp dụng hồi tố hạn mức mới chỉ vì thuận lợi.

Phần 8: Bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng

Nghị định 220/2026/NĐ-CP ban hành ngày 22/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 67/2023/NĐ-CP ngày 06/9/2023 quy định về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc và bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Cổng TTĐT Chính phủ · Toàn văn QLDA GXD

📝Vì sao đưa văn bản này trở lại danh mục

Bản rà soát trước đã loại NĐ 220/2026 vì đây không phải văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng. Tuy nhiên, mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là nghĩa vụ của tư vấn, bảo hiểm cho người lao động thi công là nghĩa vụ của nhà thầu. Chi phí bảo hiểm nằm trong tổng mức đầu tư và dự toán. Với vai trò Knowledge cho AI Agent QLDA, thiếu nhóm văn bản này là thiếu một đầu việc bắt buộc của Ban QLDA.

💡Nội dung trọng tâm sau sửa đổi

Đối tượng bắt buộc mua bảo hiểm công trình: công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; công trình có nguy cơ tác động xấu đến môi trường ở mức độ cao; công trình có quy mô lớn hoặc có yêu cầu kỹ thuật phức tạp.
Số tiền bảo hiểm tối thiểu: giá trị đầy đủ của công trình khi hoàn thành và không thấp hơn tổng giá trị hợp đồng xây dựng (kể cả giá trị điều chỉnh, bổ sung).
Mức phí bảo hiểm: điều chỉnh theo loại công trình, biên độ khoảng 0,8‰ đến 7,5‰; doanh nghiệp bảo hiểm được tăng hoặc giảm tối đa 25% trên cơ sở đánh giá rủi ro.
Chặn cạnh tranh phi lành mạnh: không được giảm phí đối với công trình nằm ở vùng có nguy cơ thiên tai cao hoặc khi doanh nghiệp bảo hiểm đang lỗ nghiệp vụ.

⚠️Việc cần làm của Ban QLDA

Rà soát danh mục dự án đang triển khai để xác định công trình nào thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm theo tiêu chí mới; đối chiếu số tiền bảo hiểm trong hợp đồng bảo hiểm đã ký với giá trị hợp đồng xây dựng sau điều chỉnh (nhiều dự án bị thiếu hụt số tiền bảo hiểm sau khi phát sinh khối lượng). Với dự án thủy lợi, đê điều ở vùng thiên tai cao, lưu ý quy định cấm giảm phí để không bị vướng khi thương thảo với doanh nghiệp bảo hiểm.

Phần 9: Văn bản chuyên ngành Thủy lợi - Đê điều - Phòng chống thiên tai

Với dự án thủy lợi, hồ chứa, đê điều, khung pháp lý xây dựng ở các Phần 1-8 là điều kiện cần, còn điều kiện đủ nằm ở hệ văn bản chuyên ngành do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý. Nhóm này quyết định thủ tục thỏa thuận, điều kiện thi công trong phạm vi bảo vệ công trình, quy trình vận hành và trách nhiệm an toàn đập.

9.1 Nhóm Thủy lợi

Văn bản	Nội dung	Hiệu lực
Luật Thủy lợi 08/2017/QH14	Luật gốc về đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi	01-07-2018
NĐ 40/2026/NĐ-CP	Quy định chi tiết một số điều của Luật Thủy lợi (kế thừa, thay thế vai trò của NĐ 67/2018/NĐ-CP)	25-01-2026
NĐ 114/2018/NĐ-CP	Quản lý an toàn đập, hồ chứa nước - kiểm định, quy trình vận hành, phương án ứng phó thiên tai và vỡ đập	04-11-2018
NĐ 115/2026/NĐ-CP	Giá sản phẩm, dịch vụ thủy lợi và chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong quản lý, khai thác công trình thủy lợi	02-04-2026
TT 08/2026/TT-BNNMT	Quy định chi tiết Luật Thủy lợi: lập, ban hành và thực hiện quy trình vận hành công trình thủy lợi; điểm giao nhận sản phẩm dịch vụ; điều tra thủy lợi; cắm mốc phạm vi bảo vệ	26-01-2026
NQ 12/2026/NQ-CP	Thực hiện một số giải pháp cấp bách trong quản lý an toàn đập, hồ chứa nước	2026
QCVN 04-05:2022/BNNPTNT	Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Công trình thủy lợi, phòng chống thiên tai. Phần I: Công trình thủy lợi - các quy định chủ yếu về thiết kế	2022

9.2 Nhóm Đê điều và Phòng chống thiên tai

Văn bản	Nội dung	Hiệu lực
Luật Đê điều 79/2006/QH11	Luật gốc về quy hoạch, đầu tư xây dựng, tu bổ, quản lý, bảo vệ và sử dụng đê điều (bản hợp nhất: 77/VBHN-VPQH 2026)	01-07-2007
Luật Phòng, chống thiên tai 33/2013/QH13	Luật gốc về phòng ngừa, ứng phó, khắc phục hậu quả thiên tai (sửa đổi bởi Luật 60/2020/QH14)	01-05-2014
NĐ 66/2021/NĐ-CP	Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng, chống thiên tai	20-07-2021
NĐ 53/2026/NĐ-CP	Sửa đổi, bổ sung các Nghị định trong lĩnh vực đê điều và phòng, chống thiên tai (NĐ 66/2021, NĐ 78/2021, NĐ 09/2025 và các NĐ liên quan): thẩm quyền huy động lực lượng khi tình huống khẩn cấp, chỉ định thầu công trình PCTT khẩn cấp, nguồn kinh phí, chế độ cho lực lượng xung kích, tiếp nhận viện trợ quốc tế	05-02-2026
TT 10/2026/TT-BNNMT	Sửa đổi, bổ sung 07 Thông tư lĩnh vực đê điều và PCTT (TT 01/2009, 26/2009, 54/2013, 02/2021, 04/2021, 13/2021, 22/2022): tải trọng xe trên đê (đê cứng hóa tối đa 12 tấn, đoạn khác 10 tấn), thủ tục lấy ý kiến dự án ở bãi sông, chuyển đổi tên cơ quan sau sắp xếp bộ máy	06-02-2026
NĐ 183/2026/NĐ-CP	Sửa đổi quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng chống thiên tai, thủy lợi, đê điều	2026

9.3 Bốn nút thắt thủ tục riêng của dự án thủy lợi, đê điều

⚠️Những việc dự án dân dụng không có nhưng dự án thủy lợi, đê điều bắt buộc phải làm

Thỏa thuận về đê điều: dự án xây dựng ở bãi sông, trong phạm vi bảo vệ đê phải có ý kiến của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về ảnh hưởng đến an toàn đê điều và thoát lũ (TT 10/2026/TT-BNNMT sửa đổi TT 04/2021).
Cấp phép hoạt động trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi: theo Luật Thủy lợi 08/2017 và NĐ 40/2026, áp dụng cho cả thi công công trình khác cắt qua kênh, hồ, đập.
Quy trình vận hành và phương án bảo vệ, ứng phó: hồ chứa, đập phải có quy trình vận hành được thẩm định, ban hành (TT 08/2026/TT-BNNMT) và phương án ứng phó thiên tai, ứng phó tình huống khẩn cấp, kiểm định an toàn đập theo NĐ 114/2018.
Ràng buộc mùa vụ - mùa lũ: tiến độ thi công phải khớp với lịch cắt nước, lịch tưới tiêu và mốc kết thúc thi công trước mùa mưa lũ. Đây là ràng buộc tiến độ cứng, cần đưa vào hợp đồng và kế hoạch quản lý rủi ro ngay từ giai đoạn lập dự án.

💡Nguyên tắc phối hợp hai hệ văn bản

Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thủy lợi vẫn áp dụng Luật Xây dựng 135/2025 và hệ Nghị định, Thông tư 2026 cho trình tự đầu tư, chi phí, hợp đồng, chất lượng, quyết toán. Hệ văn bản chuyên ngành bổ sung thêm điều kiện, thủ tục và tiêu chuẩn kỹ thuật đặc thù. Khi hai hệ có quy định khác nhau về cùng một nội dung quản lý đầu tư xây dựng, ưu tiên pháp luật về xây dựng; khi liên quan đến an toàn công trình thủy lợi, đê điều và vận hành, ưu tiên pháp luật chuyên ngành.

Phần 10: Bản đồ văn bản theo vòng đời dự án

Danh mục ở các phần trên được sắp theo lĩnh vực quản lý. Phần này sắp lại theo trục thời gian của dự án - cách một Giám đốc dự án và một AI Agent thực sự tra cứu: đang ở bước nào thì mở văn bản nào.

10.1 Giai đoạn Chuẩn bị dự án (Preparation Stage)

Đầu việc	Văn bản áp dụng
Chủ trương đầu tư, Báo cáo NCTKT	Luật Đầu tư công; Luật Xây dựng 135/2025 (Chương trình tự đầu tư xây dựng)
Khảo sát xây dựng	Luật Xây dựng 135/2025; NĐ 217/2026 (Chương II)
Lập Báo cáo NCKT, Báo cáo KTKT	Luật Xây dựng 135/2025; NĐ 217/2026
Thiết kế cơ sở và thẩm định	NĐ 217/2026; TT 34/2026 (cấp công trình xác định thẩm quyền thẩm định)
Sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư	NĐ 206/2026; TT 36/2026; QĐ 1041/QĐ-BXD (xác định khối lượng)
Điều kiện năng lực của tư vấn khảo sát, thiết kế	NĐ 212/2026; TT 39/2026 (CSDL quốc gia, mã định danh năng lực)
Thủ tục chuyên ngành (dự án thủy lợi, đê điều)	Luật Thủy lợi 08/2017 + NĐ 40/2026; Luật Đê điều 79/2006 + NĐ 53/2026 + TT 10/2026
Giấy phép xây dựng, miễn giấy phép	Luật Xây dựng 135/2025 (Điều 43); NĐ 217/2026 (Chương III)

10.2 Giai đoạn Thực hiện dự án (Implementation Stage)

Đầu việc	Văn bản áp dụng
Lập dự toán, giá gói thầu	NĐ 206/2026 → TT 36/2026 → TT 38/2026; công tác chưa có định mức: TT 37/2026
Đo bóc, xác định khối lượng	QĐ 1041/QĐ-BXD (kể cả khối lượng xuất từ mô hình BIM)
Lựa chọn nhà thầu	Luật Đấu thầu (VBHN 74/VBHN-VPQH) → NĐ 214/2025 được sửa bởi NĐ 165/2026, NĐ 170/2026, NĐ 349/2026 → TT 79/2025 được sửa bởi TT 134/2026 (phải dùng bộ mẫu đã cập nhật)
Lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh	NĐ 274/2026 (hiệu lực 21/8/2026) + TT 98/2025; dự án PPP theo TT 129/2026
Đàm phán, ký kết hợp đồng	NĐ 210/2026; mẫu hợp đồng theo QĐ 1040/QĐ-BXD
Bảo hiểm công trình, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, bảo hiểm cho người lao động	NĐ 67/2023 được sửa đổi bởi NĐ 220/2026
Thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở	Luật Xây dựng 135/2025 (bỏ thẩm định, chủ đầu tư tự kiểm soát); NĐ 217/2026
Quản lý chất lượng thi công, an toàn công trường	NĐ 207/2026 + TT 32/2026
Thí nghiệm đối chứng, quan trắc thi công, kiểm định, giám định	TT 32/2026
Chất lượng vật liệu đưa vào công trình	NĐ 209/2026 + TT 41/2026 (phân loại theo 3 mức rủi ro)
Điều chỉnh giá, điều chỉnh hợp đồng	NĐ 206/2026 (chỉ số giá, biến động giá vật liệu); NĐ 210/2026
Tạm ứng, thanh toán hợp đồng	NĐ 210/2026 (tạm ứng tối đa 30%)
Thu, chi và tài chính nội bộ Ban QLDA	TT 79/2026/TT-BTC
Cập nhật năng lực, chứng chỉ hành nghề lên CSDL quốc gia	NĐ 212/2026; TT 39/2026

10.3 Giai đoạn Kết thúc xây dựng và Khai thác (Completion & Operation Stage)

Đầu việc	Văn bản áp dụng
Nghiệm thu hoàn thành, kiểm tra công tác nghiệm thu	NĐ 207/2026 + TT 32/2026; thẩm quyền theo cấp công trình tại TT 34/2026
Bàn giao đưa vào sử dụng, bảo hành	NĐ 207/2026
Quyết toán vốn đầu tư	NĐ 193/2026 + TT 73/2026/TT-BTC (12 mẫu biểu 01/QTDA - 12/QTDA)
Lập, phê duyệt quy trình bảo trì	NĐ 207/2026
Xác định chi phí bảo trì, kế hoạch bảo trì hằng năm	TT 40/2026 (dự toán chi tiết, bỏ tỷ lệ % cố định)
Quan trắc phục vụ bảo trì	TT 32/2026
Đánh giá an toàn công trình trong khai thác	TT 33/2026 (lần đầu ≤ 10 năm, các lần sau ≤ 5 năm/lần)
Công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế	TT 32/2026
Vận hành, kiểm định an toàn đập, hồ chứa	NĐ 114/2018; TT 08/2026/TT-BNNMT; NQ 12/2026/NQ-CP
Quản lý, bảo vệ đê điều trong khai thác	Luật Đê điều 79/2006; NĐ 53/2026; TT 10/2026/TT-BNNMT

Phần 11: Khung tri thức cho AI Agent Quản lý dự án

Để trở thành trợ lý pháp lý QLDA dùng được, AI Agent phải ánh xạ được văn bản pháp luật sang lĩnh vực quản lý dự án. Bảng dưới là khung tối thiểu.

Lĩnh vực quản lý	English	Văn bản trụ cột
Quản lý phạm vi	Scope Management	Luật Xây dựng 135/2025; NĐ 217/2026; QĐ 1041/QĐ-BXD
Quản lý tiến độ	Schedule Management	NĐ 217/2026; NĐ 210/2026 (tiến độ hợp đồng); ràng buộc mùa lũ với dự án thủy lợi, đê điều
Quản lý chi phí	Cost Management	NĐ 206/2026; TT 36/2026; TT 37/2026; TT 38/2026; TT 79/2026/TT-BTC
Quản lý chất lượng	Quality Management	NĐ 207/2026; TT 32/2026; TT 33/2026; NĐ 209/2026; TT 41/2026
Quản lý hợp đồng	Contract Management	NĐ 210/2026; QĐ 1040/QĐ-BXD; Luật Đấu thầu VBHN 74/VBHN-VPQH; NĐ 214/2025 (Chương IX) được sửa bởi NĐ 349/2026; NĐ 274/2026
Quản lý rủi ro	Risk Management	NĐ 220/2026 (bảo hiểm); Luật Xây dựng 135/2025 Điều 13 (bất khả kháng); Luật PCTT 33/2013; NĐ 114/2018
Quản lý hồ sơ, dữ liệu	Document Control / Data Management	NĐ 212/2026; TT 39/2026; NĐ 193/2026; TT 73/2026/TT-BTC
Quản lý an toàn và môi trường	HSE Management	NĐ 207/2026; TT 32/2026; pháp luật an toàn vệ sinh lao động và bảo vệ môi trường
Quản lý các bên liên quan	Stakeholder Management	NĐ 217/2026 (phân định trách nhiệm CĐT, Ban QLDA, tư vấn, nhà thầu); NĐ 212/2026

💡Cách AI Agent nên trả lời một câu hỏi nghiệp vụ

Xác định giai đoạn dự án (Phần 10) → 2. Xác định lĩnh vực quản lý (bảng trên) → 3. Truy về văn bản trụ cột, ưu tiên Thông tư hướng dẫn trước khi trích Nghị định, trích Nghị định trước khi trích Luật → 4. Nêu rõ số hiệu, điều khoản, ngày hiệu lực → 5. Cảnh báo nếu vấn đề thuộc điều khoản chuyển tiếp hoặc thuộc hệ chuyên ngành thủy lợi, đê điều.

Phần 12: Quy tắc sử dụng Knowledge và cảnh báo

🔴Bốn nguyên tắc bắt buộc khi dùng tài liệu này làm Knowledge cho AI Agent

Trích dẫn đúng số hiệu và điều khoản. Không nêu chung chung "theo quy định hiện hành".
Kiểm tra hiệu lực trước khi áp dụng. Không dùng văn bản đã hết hiệu lực thay cho văn bản mới; đặc biệt lưu ý các hợp đồng, gói thầu chuyển tiếp qua mốc 01/7/2026.
Không suy diễn điều khoản. Không tự nội suy con số, tỷ lệ, thời hạn khi văn bản không quy định.
Khi thiếu căn cứ phải trả lời rõ: "Chưa đủ dữ liệu để xác nhận", kèm đề xuất nguồn cần tra cứu bổ sung, thay vì đưa ra câu trả lời có vẻ hợp lý nhưng không có căn cứ.

⚠️Các bẫy thường gặp khi tra cứu khung pháp lý 2026

Nhầm Thông tư hướng dẫn: NĐ 207/2026 được hướng dẫn bởi TT 32/2026, không phải TT 33/2026 (TT 33 chỉ về đánh giá an toàn trong khai thác).
Nhầm cơ quan ban hành: mẫu biểu quyết toán và thu chi Ban QLDA thuộc Bộ Tài chính (TT 73/2026, TT 79/2026), không phải Bộ Xây dựng.
Nhầm hiệu lực pháp lý của Quyết định công bố: QĐ 1040 và QĐ 1041 là công bố mẫu, hướng dẫn tham chiếu, không phải quy phạm bắt buộc như Thông tư trước đây.
Bỏ sót hệ chuyên ngành: dự án thủy lợi, đê điều phải cộng thêm thủ tục theo Phần 9; áp dụng thuần khung xây dựng là thiếu.
Nhầm mốc hiệu lực: đa số văn bản hiệu lực 01/7/2026, riêng NĐ 274/2026 hiệu lực 21/8/2026 và một số điều của Luật Xây dựng 135/2025 hiệu lực 01/01/2026.

⚠️Các bẫy riêng của mảng đấu thầu

Nhầm hai trục: lựa chọn nhà thầu theo NĐ 214/2025 đã được sửa bởi NĐ 349/2026 và TT 79/2025 đã được sửa bởi TT 134/2026; lựa chọn nhà đầu tư theo NĐ 274/2026 và TT 98/2025. Cùng một Luật Đấu thầu nhưng không dùng chéo được.
Dùng mẫu TT 79/2025 bản đầu: sau khi TT 134/2026 có hiệu lực, phải kiểm tra và thay các mẫu HSYC chỉ định thầu, báo cáo thẩm định cùng nội dung liên quan đã được sửa đổi.
Trích văn bản đã hết hiệu lực: NĐ 24/2024 và NĐ 17/2025 đã bị NĐ 214/2025 thay thế từ 04/8/2025; TT 22/2024/TT-BKHĐT đã bị TT 79/2025/TT-BTC thay thế.
Nhầm cơ quan ban hành: từ năm 2025 văn bản hướng dẫn đấu thầu do Bộ Tài chính ban hành, không còn là Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Dùng thời gian đánh giá 45 ngày: là quy định của Luật Đấu thầu 2013 đã hết hiệu lực, Luật hiện hành không ấn định mốc này.
Nhầm sửa lỗi số học với hiệu chỉnh sai lệch: hai việc khác nhau theo Điều 31 NĐ 214/2025, và bắt buộc sửa lỗi trước, hiệu chỉnh sai lệch sau.
Mở đề xuất tài chính trước khi phê duyệt danh sách đáp ứng kỹ thuật với gói hai túi hồ sơ: lỗi quy trình nghiêm trọng, có thể dẫn tới hủy thầu.
Dùng hạn mức chỉ định thầu cũ: từ 09/9/2026, phải dùng khoản 4 Điều 78 NĐ 214/2025 đã được thay thế bởi khoản 5 Điều 4 NĐ 349/2026; đồng thời kiểm tra điều khoản chuyển tiếp theo trạng thái gói thầu.
Trích số điều theo bản gốc Luật 22/2023 thay vì bản hợp nhất 74/VBHN-VPQH ngày 25/3/2026.

📝Phạm vi tin cậy của tài liệu

Tài liệu tổng hợp đến ngày 10/9/2026. Với văn bản ban hành sau mốc này, hoặc khi áp dụng vào hồ sơ dự án thực tế, phải đối chiếu bản ký số/Công báo trước khi sử dụng. Văn bản cần theo dõi tiếp:

Nghị định thay thế NĐ 114/2018/NĐ-CP về quản lý an toàn đập, hồ chứa nước (dự thảo đã trình Chính phủ). NĐ 349/2026/NĐ-CP đã ban hành ngày 09/9/2026; không tiếp tục gắn nhãn “dự thảo”.

Phần 13: Danh mục nguồn tải văn bản

Ưu tiên congbao.chinhphu.vn (bản Công báo, tải được DOCX và PDF ký số - dùng làm căn cứ trích dẫn chính thức) và qlda.gxd.vn / dutoan.gxd.vn / dauthau.gxd.vn (toàn văn định dạng web, dễ tra cứu nhanh trên hiện trường).

Văn bản	Công báo Chính phủ (DOCX/PDF)	Toàn văn GXD	Nguồn khác
Luật Xây dựng 135/2025/QH15	Công báo	QLDA GXD	Tài liệu giới thiệu - Bộ Xây dựng
Luật Đấu thầu 22/2023/QH15	-	Đấu thầu GXD	-
VBHN 74/VBHN-VPQH (Luật Đấu thầu hợp nhất)	-	-	LuatVietnam · Thư viện Pháp luật
NĐ 214/2025/NĐ-CP (Lựa chọn nhà thầu)	-	Đấu thầu GXD	Cổng TTĐT Chính phủ · Toàn văn Xây dựng Chính sách
NĐ 349/2026/NĐ-CP (sửa quy định lựa chọn nhà thầu)	Chưa tìm thấy trang Công báo/Cổng Chính phủ được lập chỉ mục tại thời điểm rà soát	Đấu thầu GXD	Toàn văn cục bộ đã lưu
TT 79/2025/TT-BTC (Mẫu hồ sơ đấu thầu)	-	-	Cổng TTĐT Chính phủ · Phụ lục biểu mẫu
TT 134/2026/TT-BTC (sửa TT 79/2025)	Chưa tìm thấy trang Công báo/Cổng Chính phủ được lập chỉ mục tại thời điểm cập nhật	-	Tóm tắt sửa đổi - Thư viện Pháp luật
Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia	-	-	muasamcong.mpi.gov.vn
NĐ 193/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Báo Chính phủ
NĐ 206/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
NĐ 207/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Xây dựng Chính sách
NĐ 209/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
NĐ 210/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Xây dựng Chính sách
NĐ 212/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	So sánh với NĐ 111/2024 - LuatVietnam
NĐ 217/2026/NĐ-CP	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
NĐ 220/2026/NĐ-CP	-	QLDA GXD	Cổng TTĐT Chính phủ
NĐ 274/2026/NĐ-CP	-	-	Toàn văn PDF ký số · Cổng TTĐT Chính phủ
TT 32/2026/TT-BXD	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 33/2026/TT-BXD	Công báo	QLDA GXD	-
TT 34/2026/TT-BXD	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 36/2026/TT-BXD	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 37/2026/TT-BXD	Công báo	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 38/2026/TT-BXD	Công báo	Dự toán GXD	PDF ký số
TT 39/2026/TT-BXD	-	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 40/2026/TT-BXD	-	QLDA GXD	Bộ Xây dựng
TT 41/2026/TT-BXD	Công báo	-	Bộ Xây dựng
TT 73/2026/TT-BTC	Công báo	QLDA GXD	Thư viện Pháp luật
TT 79/2026/TT-BTC	Công báo	QLDA GXD	-
QĐ 1040/QĐ-BXD	-	QLDA GXD	Bộ Xây dựng · Tải 07 mẫu hợp đồng
QĐ 1041/QĐ-BXD	-	QLDA GXD	Toàn văn PDF
Luật Thủy lợi 08/2017/QH14	-	-	Thư viện Pháp luật LuatVietnam
NĐ 40/2026/NĐ-CP (Thủy lợi)	-	-	Thư viện Pháp luật · LuatVietnam
NĐ 114/2018/NĐ-CP (An toàn đập)	-	-	Cổng TTĐT Chính phủ
TT 08/2026/TT-BNNMT	-	-	LuatVietnam
Luật Đê điều 79/2006/QH11	-	-	Cổng TTĐT Chính phủ · VBHN 77/VBHN-VPQH 2026
NĐ 53/2026/NĐ-CP (Đê điều, PCTT)	-	-	Thư viện Pháp luật
TT 10/2026/TT-BNNMT	-	-	LuatVietnam
QCVN 04-05:2022/BNNPTNT	-	-	LuatVietnam

📝Ghi chú phương pháp

Thông tin điểm mới trong bài được tổng hợp từ Cổng thông tin Chính phủ (congbao.chinhphu.vn, vanban.chinhphu.vn, xaydungchinhsach.chinhphu.vn), Bộ Xây dựng (moc.gov.vn), hệ thống văn bản GXD (qlda.gxd.vn, dutoan.gxd.vn, dauthau.gxd.vn), Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (muasamcong.mpi.gov.vn), Báo Đấu thầu (baodauthau.vn) và các trang tổng hợp pháp luật (LuatVietnam, Thư viện Pháp luật, DauThau.info). Trước khi áp dụng vào hồ sơ dự án thực tế, nên đối chiếu lại bản gốc trên Công báo Chính phủ.

Tài liệu tham khảo: Đề án chuyển giao Ban quản lý dự án khu vực