Hệ thống văn bản pháp luật xây dựng từ 01/7/2026
Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý xây dựng Việt Nam thay đổi đồng loạt: 1 Luật + 7 Nghị định + 9 Thông tư + 2 Quyết định có hiệu lực cùng thời điểm, chưa kể Nghị định 274/2026/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư (hiệu lực 21/8/2026). Báo cáo này hệ thống hóa toàn bộ văn bản theo chuỗi giá trị của công tác quản lý dự án: từ nền tảng pháp lý → quản lý dự án và năng lực → chi phí và hợp đồng → chất lượng, thi công, bảo trì → vật liệu → quyết toán → đấu thầu, để phục vụ tra cứu và điều hành thực chiến.
Mục lục
- Bảng hệ thống văn bản pháp lý xây dựng sau 01/7/2026
- Bảng hệ thống văn bản và thay thế
- Phần 1: Tổng quan Khung pháp lý và Nền tảng Luật Xây dựng 2025
- Phần 2: Quản lý Dự án và Điều kiện Năng lực
- Phần 3: Quản lý Chi phí, Định mức và Hợp đồng
- 3.1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP - Quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- 3.2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP - Hợp đồng xây dựng
- 3.3 Quyết định 1040/QĐ-BXD - Công bố mẫu hợp đồng xây dựng
- 3.4 Quyết định 1041/QĐ-BXD - Công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình
- 3.5 Thông tư 36/2026/TT-BXD - Phương pháp xác định và quản lý chi phí
- 3.6 Thông tư 37/2026/TT-BXD - Định mức dự toán và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- 3.7 Thông tư 38/2026/TT-BXD - Định mức xây dựng
- Phần 4: Quản lý Chất lượng, Thi công và Bảo trì
- Phần 5: Quản lý Vật liệu Xây dựng
- Phần 6: Thanh quyết toán Vốn đầu tư
- Phần 7: Các quy định bổ trợ khác (Đấu thầu và Lựa chọn nhà đầu tư)
Bảng hệ thống văn bản pháp lý xây dựng sau 01/7/2026
| Phân cấp | Số hiệu văn bản | Tên văn bản | Ngày hiệu lực |
|---|---|---|---|
| Luật | 135/2025/QH15 | Luật Xây dựng | 01-07-2026 (riêng khoản 2, 3 Điều 43; Điều 71; khoản 3, 4, 5 Điều 95: 01-01-2026) |
| Luật | 22/2023/QH15 | Luật Đấu thầu | 01-01-2024 |
| Nghị định | 193/2026/NĐ-CP | Quy định về quyết toán vốn đầu tư dự án | 01-07-2026 |
| Nghị định | 206/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chi phí đầu tư xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 207/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 209/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng vật liệu xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 210/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 212/2026/NĐ-CP | Quy định điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 217/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý hoạt động xây dựng | 01-07-2026 |
| Nghị định | 274/2026/NĐ-CP | Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh | 21-08-2026 |
| Thông tư | 33/2026/TT-BXD | Quy định chi tiết một số nội dung về đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với các công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 34/2026/TT-BXD | Quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 36/2026/TT-BXD | Hướng dẫn nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 37/2026/TT-BXD | Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật | 01-07-2026 |
| Thông tư | 38/2026/TT-BXD | Ban hành định mức xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 39/2026/TT-BXD | Hướng dẫn một số nội dung chi tiết về Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 40/2026/TT-BXD | Hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 41/2026/TT-BXD | Quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa vật liệu xây dựng | 01-07-2026 |
| Thông tư | 73/2026/TT-BTC | Quy định về hệ thống mẫu biểu sử dụng trong công tác quyết toán vốn đầu tư dự án | 01-07-2026 |
| Quyết định | 1040/QĐ-BXD | Về việc công bố mẫu hợp đồng xây dựng (07 mẫu hợp đồng tại Phụ lục I-VII) | 01-07-2026 |
| Quyết định | 1041/QĐ-BXD | Về việc công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình. | 01-07-2026 |
Bảng hệ thống văn bản và thay thế
| Nhóm công việc QLDA | Văn bản chủ đạo | Thay thế văn bản |
|---|---|---|
| Nền tảng pháp lý | Luật Xây dựng 135/2025/QH15 | Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) |
| Quản lý dự án, giấy phép | NĐ 217/2026/NĐ-CP | NĐ 175/2024/NĐ-CP |
| Năng lực hoạt động, CSDL | NĐ 212/2026/NĐ-CP + TT 39/2026 | NĐ 111/2024/NĐ-CP |
| Cấp công trình | TT 34/2026/TT-BXD | TT 06/2021/TT-BXD |
| Chi phí đầu tư xây dựng | NĐ 206/2026/NĐ-CP + TT 36/2026/TT-BXD | NĐ 10/2021 + TT 11/2021 |
| Định mức, chỉ tiêu KTKT | TT 37/2026/TT-BXD + TT 38/2026/TT-BXD | TT 12/2021, TT 09/2024, TT 08/2025 |
| Xác định khối lượng công trình | QĐ 1041/QĐ-BXD | TT 13/2021 (phần đo bóc khối lượng, đã sửa đổi bởi TT 01/2025) |
| Hợp đồng xây dựng | NĐ 210/2026/NĐ-CP + QĐ 1040/QĐ-BXD | NĐ 37/2015 + NĐ 50/2021; bộ mẫu hợp đồng theo TT 02/2023/TT-BXD |
| Chất lượng, thi công | NĐ 207/2026/NĐ-CP | NĐ 06/2021/NĐ-CP |
| Đánh giá an toàn, bảo trì | TT 33/2026/TT-BXD + TT 40/2026/TT-BXD | TT 14/2024, TT 14/2021 |
| Vật liệu xây dựng | NĐ 209/2026/NĐ-CP + TT 41/2026/TT-BXD | NĐ 09/2021 + TT 10/2024 |
| Quyết toán vốn đầu tư | NĐ 193/2026/NĐ-CP + TT 73/2026/TT-BTC | NĐ 99/2021/NĐ-CP (phần quyết toán); TT 27/2025/TT-BTC + một phần TT 91/2025/TT-BTC (mẫu biểu quyết toán) |
| Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư | Luật Đấu thầu 22/2023 + NĐ 274/2026/NĐ-CP | - |
Phần 1: Tổng quan Khung pháp lý và Nền tảng Luật Xây dựng 2025
1.1 Luật Xây dựng 135/2025/QH15
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội khoá XV thông qua ngày 10/12/2025, thay thế Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi, bổ sung 2020). Xem toàn văn · Tài liệu giới thiệu của Bộ Xây dựng
- Phần lớn nội dung: hiệu lực từ 01/7/2026.
- Riêng khoản 2, khoản 3 Điều 43; Điều 71; khoản 3, 4, 5 Điều 95: hiệu lực sớm hơn, từ 01/01/2026.
Điểm mới cốt lõi so với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020)
| # | Điểm mới | Nội dung |
|---|---|---|
| 1 | Bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở | Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở; chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm kiểm soát thiết kế sau khi dự án được duyệt. |
| 2 | Mở rộng miễn giấy phép xây dựng | Điều 43 bổ sung thêm nhóm được miễn: công trình cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt, dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt. |
| 3 | Điều kiện mới cho nhà ở riêng lẻ | Nhà cấp IV/nhà riêng lẻ miễn phép ngoài điều kiện dưới 7 tầng còn phải có diện tích sàn dưới 500 m². |
| 4 | Quy định rõ bất khả kháng | Điều 13 nêu cụ thể các trường hợp bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng. |
| 5 | Khuyến khích phát triển bền vững | Có chương riêng ưu đãi thuế, phí, hệ số sử dụng đất cho công trình đạt chuẩn "Công trình xanh", công trình tiết kiệm năng lượng. |
| 6 | Bắt buộc lộ trình BIM | Quy định lộ trình áp dụng BIM cho dự án vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án Cấp I, Cấp đặc biệt. |
| 7 | Phân cấp mạnh cho địa phương | UBND cấp tỉnh được tự chủ thẩm định thiết kế cơ sở, kiểm tra nghiệm thu - kể cả một số loại công trình trước đây do Bộ Xây dựng quản lý. |
1.2 Điều 11 - Chính sách khuyến khích trong hoạt động xây dựng
Năm nhóm chính sách khuyến khích mà Giám đốc dự án cần nắm để tận dụng ưu đãi khi lập và bảo vệ dự án:
- Khuyến khích theo địa bàn và mục tiêu xã hội: hoạt động xây dựng bảo tồn, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; xây dựng nhà ở xã hội; xây dựng theo quy hoạch ở miền núi, hải đảo, vùng kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng tiêu cực của biến đổi khí hậu.
- Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế: mọi chủ thể tham gia hoạt động xây dựng đều được khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi.
- Xã hội hóa dịch vụ công: từng bước chuyển giao một số dịch vụ công trong hoạt động xây dựng cho tổ chức xã hội - nghề nghiệp có đủ khả năng, điều kiện đảm nhận.
- Ưu đãi vật liệu mới và công trình xanh: cơ chế khuyến khích, ưu đãi nghiên cứu, đầu tư phát triển và sử dụng vật liệu mới, vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh, vật liệu thân thiện môi trường, vật liệu phù hợp vùng ven biển, hải đảo; chứng nhận công trình xanh, công trình thông minh, công trình sử dụng hiệu quả năng lượng; phát triển đô thị thông minh, đô thị tăng trưởng xanh.
- Khuyến khích khoa học công nghệ: nghiên cứu ứng dụng kỹ thuật, công nghệ xây dựng, khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo trong hoạt động xây dựng.
Khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án nhà ở xã hội, dự án vùng khó khăn hoặc công trình đăng ký chứng nhận xanh, hãy dẫn chiếu trực tiếp Điều 11 để làm căn cứ đề xuất ưu đãi thuế, phí, tín dụng và hệ số sử dụng đất.
1.3 Điều 15 - Mười hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng
Danh mục "lằn ranh đỏ" mà mọi thành viên Ban QLDA, tư vấn và nhà thầu phải thuộc:
- Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của Luật này hoặc quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Xây dựng công trình không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
- Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định.
- Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng có chất lượng không bảo đảm gây nguy hại cho sức khỏe của cộng đồng, môi trường.
- Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng cháy và chữa cháy, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.
- Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng (trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép); xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
- Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động xây dựng; lợi dụng cá nhân, pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.
- Lạm dụng chức vụ, quyền hạn dẫn đến vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.
- Gây cản trở đối với hoạt động xây dựng đúng pháp luật.
- Tự ý thay đổi thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy.
Hành vi số 10 (tự ý thay đổi thiết kế đã thẩm định, phê duyệt) liên quan trực tiếp đến điểm mới "bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở": chủ đầu tư được trao quyền tự kiểm soát thiết kế nhưng đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý nặng hơn nếu thay đổi làm ảnh hưởng an toàn, môi trường, PCCC. Cần thiết lập quy trình kiểm soát thay đổi thiết kế (design change control) nội bộ chặt chẽ.
Phần 2: Quản lý Dự án và Điều kiện Năng lực
Nhóm văn bản trả lời câu hỏi: ai được làm, làm theo trình tự nào, giấy phép và dữ liệu năng lực quản lý ra sao.
2.1 Nghị định 217/2026/NĐ-CP - Quản lý hoạt động xây dựng
Ban hành ngày 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 175/2024/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý hoạt động xây dựng: quản lý dự án đầu tư xây dựng, khảo sát, thiết kế, cấp giấy phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng, công trình đặc thù/cấp bách. Gồm 5 chương, 76 điều.
- Quy trình đầu tư xây dựng chia rõ 3 giai đoạn: chuẩn bị dự án → thực hiện dự án → kết thúc xây dựng.
- Quy định riêng cho dự án/công trình cần bảo đảm bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, công trình trọng điểm.
- Điều chỉnh thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo hướng phân cấp cho địa phương.
2.2 Nghị định 212/2026/NĐ-CP - Điều kiện năng lực và CSDL quốc gia
Ban hành ngày 17/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 111/2024/NĐ-CP. Quy định điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (không áp dụng cho công trình quốc phòng, an ninh, bí mật nhà nước).
- Cơ sở dữ liệu quốc gia (csdlhdxd.gov.vn) trở thành nền tảng quản lý: chuyển từ hồ sơ rời rạc sang dữ liệu chuẩn hoá, liên thông, có mã định danh duy nhất.
- Thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề (CCHN) chuyển về UBND cấp tỉnh, bỏ thẩm quyền của tổ chức xã hội nghề nghiệp.
- CCHN cấp dưới dạng điện tử, gắn mã định danh năng lực, có giá trị pháp lý như bản giấy; bỏ sát hạch để cấp CCHN.
- Chuyển từ quản lý chứng chỉ năng lực tổ chức sang công khai năng lực tổ chức tại CSDL quốc gia.
- Cắt giảm CCHN định giá xây dựng và CCHN quản lý dự án (quản lý dự án chuyển thành điều kiện hành nghề thay vì chứng chỉ).
Tham khảo: Bảng so sánh chi tiết NĐ 212/2026 với NĐ 111/2024 - LuatVietnam
2.3 Thông tư 34/2026/TT-BXD - Cấp công trình xây dựng
Ban hành ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định chi tiết về cấp công trình xây dựng phục vụ quản lý hoạt động xây dựng, thay thế TT 06/2021/TT-BXD.
- Cấp công trình là căn cứ xuyên suốt để xác định: thẩm quyền thẩm định, kiểm tra nghiệm thu, điều kiện năng lực và yêu cầu đánh giá an toàn.
- Từ 01/7/2026, cấp công trình còn được dùng để xác định công trình bắt buộc áp dụng BIM và giải pháp công nghệ số theo lộ trình của Luật Xây dựng 2025.
2.4 Thông tư 39/2026/TT-BXD - Hệ thống thông tin, CSDL quốc gia
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn chi tiết Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (cụ thể hóa NĐ 212/2026).
- Từ 01/7/2026, bắt buộc sử dụng tài khoản định danh điện tử khi tham gia Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.
- Bộ Xây dựng quản lý, vận hành hệ thống, bảo đảm kết nối và chia sẻ dữ liệu với các hệ thống khác.
Rà soát toàn bộ CCHN của nhân sự chủ chốt và hồ sơ năng lực tổ chức, cập nhật lên CSDL quốc gia csdlhdxd.gov.vn với tài khoản định danh điện tử. Hồ sơ dự thầu và hồ sơ trình thẩm định từ 01/7/2026 sẽ được đối chiếu qua mã định danh năng lực trên hệ thống.
Phần 3: Quản lý Chi phí, Định mức và Hợp đồng
Nhóm văn bản quyết định tiền của dự án: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, đơn giá và ràng buộc hợp đồng.
3.1 Nghị định 206/2026/NĐ-CP - Quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 10/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, hệ thống định mức - đơn giá - chỉ số giá xây dựng.
- Gỡ vướng về định mức và cơ chế điều chỉnh biến động giá vật liệu.
- Bộ Xây dựng là đầu mối quản lý nhà nước thống nhất toàn quốc về chi phí đầu tư xây dựng.
- Có cơ chế riêng cho dự án PPP: quản lý chi phí dự phòng theo hồ sơ mời thầu/hợp đồng PPP.
Tham khảo: So sánh điểm mới NĐ 206/2026 với NĐ 10/2021 · Video giải thích
3.2 Nghị định 210/2026/NĐ-CP - Hợp đồng xây dựng
Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng - dẫn chiếu trực tiếp Điều 85 Luật Xây dựng 2025, thay thế NĐ 37/2015/NĐ-CP và NĐ 50/2021/NĐ-CP.
- Đa dạng hoá loại hợp đồng: EC (thiết kế - thi công), EP (thiết kế - cung cấp thiết bị), PC (cung cấp thiết bị - thi công), hợp đồng theo kết quả đầu ra, hợp đồng theo tỷ lệ %.
- Mở rộng phạm vi tạm dừng hợp đồng khi một bên vi phạm bất kỳ nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng nào (NĐ 37/2015 trước đây chỉ giới hạn ở bảo đảm thanh toán).
- Tạm ứng hợp đồng tối đa 30% giá trị hợp đồng.
- Có cơ chế giải quyết tranh chấp theo mô hình quốc tế (dispute resolution board/hội đồng giải quyết tranh chấp) do các bên thoả thuận trong hợp đồng.
- Tách riêng quy định cho dự án đầu tư công và dự án PPP.
3.3 Quyết định 1040/QĐ-BXD - Công bố mẫu hợp đồng xây dựng
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quyết định số 1040/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố 07 mẫu hợp đồng xây dựng áp dụng thống nhất từ 01/7/2026, thay thế bộ mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư 02/2023/TT-BXD (hết hiệu lực cùng hệ văn bản hướng dẫn NĐ 37/2015 và NĐ 50/2021). Toàn văn tại Bộ Xây dựng · Bản LuatVietnam · Tải trọn bộ 07 mẫu
Bảy mẫu hợp đồng được công bố gồm:
| Phụ lục | Mẫu hợp đồng |
|---|---|
| I | Hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng |
| II | Hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng |
| III | Hợp đồng tư vấn quản lý dự án |
| IV | Hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng |
| V | Hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng |
| VI | Hợp đồng thi công xây dựng công trình |
| VII | Hợp đồng EPC |
Phân tích điểm mới của Quyết định 1040/QĐ-BXD
Điểm mới lớn nhất nằm ở chính hình thức pháp lý của văn bản: bộ mẫu hợp đồng không còn được ban hành kèm theo Thông tư (như TT 02/2023/TT-BXD trước đây) mà được "công bố" bằng Quyết định của Bộ trưởng. Điều này đồng nghĩa các mẫu mang tính khung tham chiếu, khuyến khích áp dụng chứ không bắt buộc cứng, trao cho chủ đầu tư và nhà thầu dư địa đàm phán, tùy biến điều khoản theo đặc thù từng dự án, miễn là tuân thủ NĐ 210/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng 135/2025/QH15.
Về phạm vi, bộ mẫu mở rộng từ 3 mẫu (tư vấn, thi công, EPC theo TT 02/2023) lên 7 mẫu, trong đó lần đầu tiên có mẫu riêng cho từng loại hợp đồng tư vấn: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, quản lý dự án, giám sát thi công và khảo sát. Việc tách riêng mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án đặc biệt có ý nghĩa với các Ban QLDA và đơn vị tư vấn QLDA chuyên nghiệp, vốn trước đây phải vận dụng mẫu tư vấn chung.
Về nội dung, các mẫu được soạn lại đồng bộ với những cơ chế mới của NĐ 210/2026/NĐ-CP: mức tạm ứng tối đa 30% giá trị hợp đồng, phạm vi tạm dừng hợp đồng mở rộng, và cơ chế hội đồng giải quyết tranh chấp (dispute board) theo thông lệ quốc tế. Mục tiêu chung là chuẩn hóa giao dịch, giảm tranh chấp và minh bạch hóa quá trình đàm phán, ký kết trên phạm vi cả nước.
Rà soát các hợp đồng đang đàm phán hoặc chuẩn bị ký sau 01/7/2026: đối chiếu với mẫu tương ứng của QĐ 1040 và các điều khoản bắt buộc của NĐ 210/2026, đặc biệt các gói thầu tư vấn QLDA và EPC. Hợp đồng đã ký trước 01/7/2026 thực hiện theo điều khoản chuyển tiếp của NĐ 210/2026.
3.4 Quyết định 1041/QĐ-BXD - Công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Quyết định số 1041/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố Hướng dẫn xác định khối lượng công trình, kế thừa và thay thế nội dung đo bóc khối lượng trước đây tại Thông tư 13/2021/TT-BXD (đã sửa đổi, bổ sung bởi TT 01/2025/TT-BXD). Toàn văn PDF · Bài giới thiệu - Thư viện Pháp luật
Phân tích điểm mới của Quyết định 1041/QĐ-BXD
Tương tự QĐ 1040 về mẫu hợp đồng, điểm mới đầu tiên nằm ở hình thức pháp lý: hướng dẫn xác định khối lượng không còn ban hành kèm Thông tư mà được công bố bằng Quyết định, chuyển từ quy phạm bắt buộc sang tài liệu hướng dẫn kỹ thuật tham chiếu, giúp Bộ Xây dựng cập nhật linh hoạt hơn khi công nghệ và phương pháp đo lường thay đổi.
Điểm mới thứ hai là thay đổi thuật ngữ và phạm vi: từ "đo bóc khối lượng" (TT 13/2021) sang "xác định khối lượng" với nội hàm rộng hơn, gắn khối lượng trực tiếp với từng phương pháp xác định chi phí theo NĐ 206/2026 và TT 36/2026 (suất vốn đầu tư, giá nhóm công tác, giá bộ phận kết cấu, đơn giá chi tiết).
Điểm mới thứ ba mang tính bước ngoặt về công nghệ: lần đầu tiên mô hình thông tin công trình (BIM), dữ liệu từ phần mềm và công cụ số được ghi nhận chính thức là căn cứ xác định khối lượng, bên cạnh hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng. Quy định này đồng bộ với lộ trình BIM bắt buộc của Luật Xây dựng 135/2025/QH15, mở đường cho việc bóc khối lượng tự động từ mô hình 5D.
Về nguyên tắc nghiệp vụ, Hướng dẫn đặt ra 5 nguyên tắc cốt lõi: loại khối lượng, mức độ chi tiết và đơn vị tính phải phù hợp với loại thiết kế và giai đoạn hình thành chi phí của dự án; khối lượng phải tương ứng với loại giá xây dựng theo phương pháp xác định chi phí áp dụng; mỗi khối lượng chỉ được xác định một lần, khi có giao thoa giữa các bộ phận công trình hoặc hệ thống kỹ thuật phải xác định rõ phạm vi tính toán để tránh trùng lặp; và đơn vị tính phải tương thích với đơn vị của suất vốn đầu tư, suất chi phí, giá xây dựng được sử dụng.
Bộ phận QS/dự toán cần cập nhật quy trình bóc tách theo Hướng dẫn mới, thống nhất với tư vấn và nhà thầu về phạm vi tính toán ngay trong hợp đồng để tránh tranh chấp khối lượng giao thoa khi nghiệm thu, thanh toán. Với dự án áp dụng BIM, nên quy định rõ trong hợp đồng việc sử dụng khối lượng xuất từ mô hình làm căn cứ đối chiếu.
3.5 Thông tư 36/2026/TT-BXD - Phương pháp xác định và quản lý chi phí
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng: sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, quản lý định mức, giá xây dựng và chỉ số giá xây dựng - tạo mặt bằng thống nhất cho quản lý chi phí (thay thế vai trò của TT 11/2021/TT-BXD, hướng dẫn trực tiếp NĐ 206/2026).
3.6 Thông tư 37/2026/TT-BXD - Định mức dự toán và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật - công cụ để chủ đầu tư tự lập định mức cho công tác chưa có trong hệ thống định mức ban hành kèm TT 38/2026.
3.7 Thông tư 38/2026/TT-BXD - Định mức xây dựng
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, ban hành định mức xây dựng mới.
Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế TT 12/2021/TT-BXD, TT 09/2024/TT-BXD, TT 08/2025/TT-BXD và Điều 2 TT 60/2025/TT-BXD - gộp về một thông tư định mức duy nhất, không còn phải tra cứu định mức gốc + các bản sửa đổi bổ sung rời rạc như trước.
- Tách chi tiết nhân công / máy thi công / vật liệu chính - phụ.
- Cơ chế điều chỉnh chênh lệch vật liệu theo chỉ số giá xây dựng từng quý.
- Bỏ phân cấp bậc thợ chi tiết cho từng nhóm nhân công.
Tham khảo: Điểm mới Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế TT 12 - phanmemeta.com · Hướng dẫn lập dự toán theo TT 38/2026
Lập dự toán theo bộ ba: NĐ 206/2026 (khung quản lý chi phí) → TT 36/2026 (phương pháp xác định) → TT 38/2026 (định mức áp dụng), với khối lượng xác định theo QĐ 1041/QĐ-BXD. Công tác chưa có định mức thì vận dụng phương pháp tại TT 37/2026. Các gói thầu chuyển tiếp cần rà soát điều khoản chuyển tiếp của NĐ 206/2026 trước khi điều chỉnh giá.
Phần 4: Quản lý Chất lượng, Thi công và Bảo trì
Nhóm văn bản chi phối hiện trường: chất lượng, nghiệm thu, an toàn, vận hành và bảo trì.
4.1 Nghị định 207/2026/NĐ-CP - Chất lượng, thi công và bảo trì
Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 06/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Áp dụng cho tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
- Bổ sung quy định riêng cho quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ.
- Siết yêu cầu an toàn công trường, an toàn thi công và phá dỡ.
- Hoàn thiện quy trình bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình sau khi hoàn thành.
Tham khảo: Điểm mới NĐ 207/2026 so với NĐ 06/2021 - Thư viện Pháp luật · Video giải thích
4.2 Thông tư 33/2026/TT-BXD - Đánh giá an toàn công trình
Hiệu lực 01/7/2026. Quy định thời điểm và tần suất đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng đối với công trình thuộc thẩm quyền quản lý của Bộ Xây dựng - khắc phục khoảng trống của TT 14/2024/TT-BXD (trước đây chỉ có quy trình, chưa có thời hạn).
- Đánh giá an toàn công trình lần đầu: trong thời hạn không quá 10 năm kể từ khi nghiệm thu hoàn thành công trình.
- Các lần tiếp theo: tần suất không quá 05 năm/lần.
4.3 Thông tư 40/2026/TT-BXD - Chi phí bảo trì công trình
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế toàn bộ TT 14/2021/TT-BXD về xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng.
Bãi bỏ cách tính chi phí bảo trì theo tỷ lệ phần trăm cố định hằng năm; chuyển sang bắt buộc lập dự toán chi tiết theo từng hạng mục công việc bảo trì thực tế tại công trình.
Chủ quản lý sử dụng công trình phải xây dựng lại quy trình lập kế hoạch bảo trì hằng năm: từ "áng theo tỷ lệ %" sang dự toán chi tiết từng đầu việc, kết nối với kết quả đánh giá an toàn theo TT 33/2026. Đây là thay đổi lớn về nghiệp vụ cho các Ban quản trị, đơn vị vận hành tòa nhà và công trình hạ tầng.
Phần 5: Quản lý Vật liệu Xây dựng
5.1 Nghị định 209/2026/NĐ-CP - Phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng VLXD
Ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế NĐ 09/2021/NĐ-CP. Quy định chi tiết và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về phát triển, sản xuất và quản lý chất lượng vật liệu xây dựng.
- Đổi tư duy quản lý: coi chất thải là tài nguyên, tái chế là động lực tăng trưởng, kinh tế tuần hoàn là hướng đi tất yếu.
- Chiến lược phát triển vật liệu xây dựng theo chu kỳ 10 năm, tầm nhìn 30 năm, rà soát định kỳ 5 năm/lần.
- Ưu đãi tín dụng, đất đai, khoa học công nghệ cho vật liệu tái chế, vật liệu xanh, vật liệu nhẹ, vật liệu thông minh.
- Siết quản lý sử dụng amiăng trắng nhóm serpentine (kiểm soát bụi, an toàn lao động, môi trường).
5.2 Thông tư 41/2026/TT-BXD - Quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa VLXD
Ban hành ngày 26/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế toàn bộ TT 10/2024/TT-BXD.
Lần đầu tiên hệ thống quản lý chất lượng VLXD chuyển từ mô hình phân loại 2 nhóm (nhóm 1 - nhóm 2) sang phân loại theo 3 mức độ rủi ro: cao - trung bình - thấp, đồng bộ với tinh thần quản lý dựa trên rủi ro của Luật Chất lượng sản phẩm, hàng hóa sửa đổi 2025.
Rà soát danh mục vật liệu chủ yếu của các dự án đang triển khai, phân loại lại theo 3 mức rủi ro của TT 41/2026 để xác định vật liệu nào cần chứng nhận hợp quy, công bố hợp quy hoặc kiểm tra tăng cường. Cập nhật điều khoản chất lượng vật liệu trong hợp đồng cung cấp.
Phần 6: Thanh quyết toán Vốn đầu tư
6.1 Nghị định 193/2026/NĐ-CP - Quyết toán vốn đầu tư dự án
Ban hành ngày 01/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Gồm 5 chương, 31 điều, quy định về quyết toán vốn đầu tư dự án - khép lại vòng đời pháp lý của dự án sau giai đoạn thi công, nghiệm thu.
- Áp dụng cho quyết toán vốn đầu tư đối với dự án, nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị dự án, nhiệm vụ quy hoạch sử dụng vốn đầu tư công, chi thường xuyên từ NSNN và các nguồn vốn NSNN khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công.
- Quyết toán thực hiện sau khi dự án hoàn thành hoặc dừng, tạm ngừng, hủy bỏ theo quyết định của người có thẩm quyền.
- Quy định chi tiết quyết toán cho dự án thành phần, tiểu dự án - tháo gỡ cho các dự án lớn chia giai đoạn.
Kinh nghiệm thực chiến: hồ sơ quyết toán chậm hầu hết do thiếu chứng từ từ giai đoạn thực hiện. Ban QLDA nên lập danh mục hồ sơ quyết toán theo NĐ 193/2026 ngay từ khi khởi công và cập nhật song song với tiến độ nghiệm thu, thanh toán từng gói thầu.
Tham khảo: Nghị định 193/2026/NĐ-CP - Thư viện Pháp luật · Giới thiệu trên Báo Chính phủ
6.2 Thông tư 73/2026/TT-BTC - Hệ thống mẫu biểu quyết toán vốn đầu tư dự án
Ban hành ngày 25/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Thông tư số 73/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định về hệ thống mẫu biểu sử dụng trong công tác quyết toán vốn đầu tư dự án, cụ thể hóa và hướng dẫn trực tiếp Nghị định 193/2026/NĐ-CP. Từ 01/7/2026 áp dụng thống nhất 12 mẫu biểu (Mẫu số 01/QTDA đến 12/QTDA) phục vụ lập, thẩm tra và phê duyệt quyết toán, áp dụng cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia hoặc liên quan đến công tác quyết toán vốn đầu tư dự án theo phạm vi của NĐ 193/2026.
| Mẫu số | Tên mẫu biểu |
|---|---|
| 01/QTDA | Báo cáo tổng hợp quyết toán vốn đầu tư dự án |
| 02/QTDA | Danh mục các văn bản pháp lý, hợp đồng của dự án |
| 03/QTDA | Bảng đối chiếu số liệu quyết toán |
| 04/QTDA | Chi tiết chi phí đầu tư đề nghị quyết toán |
| 05/QTDA | Chi tiết giá trị tài sản hình thành sau đầu tư |
| 06/QTDA | Chi tiết giá trị vật tư, vật liệu, thiết bị tồn đọng |
| 07/QTDA | Tình hình công nợ của dự án |
| 08/QTDA | Báo cáo quyết toán dự án quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, dừng thực hiện chưa có khối lượng thi công |
| 09/QTDA | Báo cáo kết quả phê duyệt tổng quyết toán dự án quan trọng quốc gia |
| 10/QTDA | Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư |
| 11/QTDA | Báo cáo tình hình quyết toán dự án sử dụng vốn đầu tư công trong năm |
| 12/QTDA | Phiếu giao nhận hồ sơ quyết toán vốn đầu tư dự án |
- Bãi bỏ toàn bộ Thông tư 27/2025/TT-BTC (quyết toán dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công) và bãi bỏ một phần Thông tư 91/2025/TT-BTC (khoản 2 Điều 1, Điều 4, khoản 2 Điều 5 và cụm từ "quyết toán vốn đầu tư công dự án hoàn thành" tại Điều 2).
- Hợp nhất về một bộ mẫu biểu duy nhất cho mọi nguồn vốn thuộc phạm vi NĐ 193/2026, thay cho việc tách riêng "vốn đầu tư công" và "vốn nhà nước ngoài đầu tư công" như hệ thống mẫu biểu cũ.
- Đồng bộ mẫu biểu với quy trình quyết toán mới của NĐ 193/2026: bổ sung mẫu cho dự án thành phần, tiểu dự án, nhiệm vụ quy hoạch, nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư và trường hợp dự án dừng, tạm ngừng, hủy bỏ chưa có khối lượng thi công.
Chuyển toàn bộ biểu mẫu quyết toán đang dùng sang bộ 12 mẫu của TT 73/2026 cho các dự án hoàn thành, dừng hoặc hủy bỏ từ 01/7/2026. Rà soát hồ sơ quyết toán dở dang để lập lại theo mẫu mới, tránh bị trả hồ sơ khi trình thẩm tra, phê duyệt.
Tham khảo: Thông tư 73/2026/TT-BTC - Cổng TTĐT Chính phủ · Bản Thư viện Pháp luật
Phần 7: Các quy định bổ trợ khác (Đấu thầu và Lựa chọn nhà đầu tư)
7.1 Luật Đấu thầu 22/2023/QH15
Luật Đấu thầu 22/2023/QH15 - có hiệu lực từ 01/01/2024, không nằm trong đợt sửa đổi tháng 7/2026 này nhưng vẫn là văn bản nền cho công tác lựa chọn nhà thầu, vận hành song song với các Nghị định về chi phí (206/2026) và hợp đồng (210/2026) nói trên.
7.2 Nghị định 274/2026/NĐ-CP - Lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh
Ban hành ngày 07/7/2026, hiệu lực từ 21/8/2026. Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Toàn văn PDF
- Điều kiện đối với quỹ đất dự kiến thực hiện dự án và các trường hợp không phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
- Công bố thông tin dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quy trình đấu thầu rộng rãi/hạn chế một giai đoạn một túi hồ sơ gồm 6 bước: công bố dự án → chuẩn bị đấu thầu → tổ chức đấu thầu → đánh giá hồ sơ dự thầu → trình, thẩm định, phê duyệt, công khai kết quả → đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng.
- Ưu đãi 5% điểm đánh giá cho nhà đầu tư có giải pháp ứng dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ cao, công nghệ thân thiện môi trường (với dự án thuộc nhóm có nguy cơ tác động xấu đến môi trường cao); ưu đãi 2% cho nhà đầu tư nước ngoài có cam kết chuyển giao công nghệ cho đối tác trong nước.
- Quy định tiêu chuẩn thành viên tổ chuyên gia, tổ thẩm định; kết nối dữ liệu giữa Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia với các hệ thống thông tin khác.
Công cụ tra cứu: Quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh theo NĐ 274/2026/NĐ-CP
Thông tin điểm mới trong bài được tổng hợp từ Cổng thông tin Chính phủ (vanban.chinhphu.vn, xaydungchinhsach.chinhphu.vn, congbao.chinhphu.vn), Bộ Xây dựng (moc.gov.vn) và các trang tổng hợp pháp luật (LuatVietnam, Thư viện Pháp luật). Nghị định 220/2026/NĐ-CP (bảo hiểm bắt buộc) đã được đưa ra khỏi báo cáo vì không phải văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng. Trước khi áp dụng vào hồ sơ dự án thực tế, nên đối chiếu lại bản gốc trên Công báo Chính phủ.
Tài liệu tham khảo Đề án chuyển giao Ban quản lý dự án khu vực
Liên hệ Tác giả để được tư vấn và hỗ trợ.